黃詠欣：樓換樓財務安排—過渡性貸款

其實不少業主都希望能夠細屋換大屋，尋求更優質的居住環境，但現時想樓換樓並不容易，因為很多業主最大的資產為本身的自住物業，手頭現金可能不足以應付新物業首期，過往他們可能新物業敍做高成數按揭來解決換樓難題，但礙於近年金管局多番出招，此做法已不可行，他們現在只能先賣後買，即先出售現居，收訂後再購新物業，這樣財務上容易應付，但這樣做有可能在短時期又會無處容身，故此他們唯有將換樓計劃擱置。

近年有銀行推出「過渡性貸款」，為業主於出售現有物業及購入新物業之前，提供一筆貸款作為新物業首期。哪些人士需要申請呢﹖一般而言，若樓換樓人士原有單位之交吉日較新購入單位遲，便有需要向銀行借此類貸款作短暫之現金周轉，待原有單位成功交易後，便向銀行清還欠款。

如何計算最高貸款額呢﹖銀行有以下兩條公式去計算﹕(一)現有物業估值之60%(最高貸款額按香港金融管理局新規定的物業按揭成數 / 貸款金額上限計算)減去按揭貸款尚餘欠款﹔(二)新物業所需首期金額（一般為樓價估值40%-50%，按香港金融管理局新規定的物業按揭成數 / 貸款金額上限計算）減訂金（最少為樓價之10%），以低者為準，假設林先生現有物業市價為$800萬，於銀行按揭貸款餘額$100萬，打算購置一層較大的新物業市值為$1200萬，以公式一計算﹕$800萬x60%-$100萬=$380萬及以公式二計算﹕ ($1200 x50%)-($12,000,000 x10%)=$480萬，兩者以低者為準，故林先生可以借到$380萬過渡性貨款。

上述的「過渡性貸款」有其特別之處，現有物業之過渡性貸款和新物業的按揭貸款會同時在該銀行申請，而過渡性貸款的供款並不會計算在供款佔入息比率內，故不會影響新物業按揭之批核，另外該銀行會接受現有物業按於其他銀行之申請，在還款期內(半年)只需繳付利息(息口為P-2.5%，P為5.125%)，如想先計算清楚該行亦有提供預先批核服務及計劃適用於一、二手物業，比過往類似的計劃更具彈性。不過要注意的是借貸人需確保原有單位必可成功交易，否則會有可能同一時間負擔兩物業之按揭及過渡性貸款之借貸，故短期內供款會大幅增加，並且若果過了6個月後仍未出售原有單位，就要冒被銀行Call Loan(收回貸款)的風險了。