陳海潮：觸底回升 私宅轉手賺幅重越八成

樓價已在去年底跌定，並於今年初喘穩，且升勢按月有所加快，隨著買家跟隨良好氣氛追價入市下，二手私宅轉手獲利比率及每宗平均賺幅均見回升。綜合土地註冊處資料所得，2019年二月份全港1,689宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,660宗，佔比達98.3%，較一月的97.0%顯著回升1.3個百分點，創下過去4個月以來的高位。至於每宗私宅轉手的平均賺幅亦連升2個月，於二月份按月升4個百分點，報82.7%，為3個月來的高位。

從物業區域劃分去觀察，新界區表現略勝大市，以98.5%之數成為獲利成功比率最高的分區，並較前月有所回升；港島區也優於大市，但九龍區表現則略為跑輸，只達97.6%，惟按月也升0.8個百分點。按物業轉售價格分析，樓價介乎700萬至1,000萬元以內單位的獲利比率表現最好，錄得98.8%；其次則為500萬至700萬元以內的組別，月內獲利比率達98.4%，按月升0.6個百分點。

數據亦顯示，今年二月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為82.7%，由去年十二月的74.2%(當時的20個月新低)，連升2個月，重返八成以上的水平。二月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例回升至接近一半，達48.6%，按月升2.8個百分點，共錄得821宗；至於帳面錄得虧損者則減少至19宗，佔比按月回落至1.1%，並按月減少1.4個百分點，可見蝕讓沽貨情況續見改善。

嘉湖山莊轉手平均賺1.28倍

此外，環顧上月10個獲利登記最多的屋苑，當中大部分都能錄得百分百獲利，而每宗平均賺幅則介乎16.7%至128%不等。值得注意的是，剛脫離SSD辣招三年禁售期不久的東涌屋苑東環打入十大獲利登記宗數最多的屋苑，上月共錄得15宗轉手獲利個案，獲利成功比率達88%，而其每宗轉手個案平均賺幅為16.7%，與過去約三年樓價累積的17.4%升幅相若，反映了市場實況。至於上月獲利登記宗數最多及平均賺幅最大的屋苑均為嘉湖山莊，分別是42宗及平均賺128%。

觀乎步入2019年後中美貿易戰談判持續有理想進展，而美國最新議息結果預示今年之內加息步伐幾近叫停，再配合股市大幅反彈，令市場氣氛出現大逆轉；在買家重投市場，而業主叫價回升刺激下，筆者預期三月份二手私宅轉售獲利比率將進一步回升至約98.7%的水平，而轉手平均每宗賺幅亦料重上至約86%的高位。