《大灣區樓盤攻略》置業：銀行按揭冷知識

 

大灣區置業 ～ 銀行按揭的冷知識

一、內地銀行房貸降息?

最近關於央行宣佈定向降息的消息備受關注，隨後內地有多個城市也傳出房貸利率跟隨下調。
有朋友問：2014年買了內地物業，當時銀行按揭利率是4.9%上浮30%，如按降息政策，是否已做的按揭利息會跟隨降下來？
不一定，這視乎現時內地銀行房貸基準利率（現時為4.9%）會否再上浮或下降。

舉個例子會比較清晰：
筆者於2014年購入珠海一個住宅物業，當時在工商銀行做按揭，當時利息是基準4.9%上浮30%即是6.37釐。基準利率一日不下降，筆者供款的利息不會有變的。但如央行宣佈房貸的基準利率將會（現時4.9%）下降的話，那麼，之前已做房貸的朋友包括筆者都能受惠。
以珠海為例，現時多間銀行對首套、二套住宅貸款利率都做出了調整。首套住宅貸款利率從去年基準利率（4.9%）上浮15%，調整為【上浮5~10%】不等（這基礎根據銀行審核是否優質客戶為准而決定上浮利息的多寡）。
看看首套住宅房貸上浮15%與上浮10%的區別。
例子：2018年住宅貸款利率4.9%上浮15%即5.635釐。
若調整後，住宅貸款利率4.9%上浮10%即5.39釐。

請看附表1及附表2，附圖1及附圖2作對比累計利息及每月還款額。

附表1：（貸款利率為5.635厘，貸款30年）

房貸按揭計算
等額本金		等額本息
成交總價	130萬	成交總價	130萬
首期比例	30%	首期比例	30%
貸款金額	91萬	貸款金額	91萬
每月還款額	逐月遞減	每月還款額	固定
還款總額	168.1萬元	還款總額	189.2萬元
累計利息	77.1萬元	累計利息	98.2萬元

 

附表2：（貸款利率為5.39厘，貸款30年）

等額本金		等額本息
成交總價	130萬	成交總價	130萬
首期比例	30%	首期比例	30%
貸款金額	91萬	貸款金額	91萬
每月還款額	逐月遞減	每月還款額	固定
還款總額	164.78萬元	還款總額	183.75萬元
累計利息	73.78萬元	累計利息	92.75萬元

關於附圖1及附圖2兩種還款方式，筆者做了個簡單補充：

1. 等額本金還款方式每月還款額（本金+利息）逐月減少，需還本金每月相等，需還利息逐月減少，總利息比較少。適合有能力又計畫提前還款及用於長期自住不出售人士。

2. 等額本息還款方式每月還款額（本金+利息）固定，需還本金逐月增加，需還利息逐月減少，總利息比較多，每月還款額少於等額本金，較適合精通理財或計畫再購買物業人士。

總結：這兩種方式適合不同的需求，沒有說哪個更好，從支付的總利息來看，等額本金需還的利息較少，可以看上面附表2及附圖1附圖2進行對比。具體選擇哪種方式還房貸，最終還是要根據自己的實際情況分析後而定。

內地做房貸申請人需提供資料：（下面根據農業銀行提供）

1、有效身份證件（借款人及配偶的身份證、戶口本、婚姻狀況證明）。

2、收入證明：貸款人收入是月供款的約1.5倍（如貸款人收入不足，可提供配偶或子女或父母的收入證明）。

3、常用戶口或每月薪金入帳戶口（近6個月月結單或打簿）。

4、商品房買賣認購書及首期款發票或收據。

貸款年限：

男性18~65歲，女性18~60歲。住宅最長可以申請貸30年，商業最長可以申請貸10年。

溫馨提示：

1. 內地做房貸對於頗多市民來講， 可能是人生的首次，筆者特別強調投資前務必謹慎，仔細閱讀條款，清楚利息及月供款，還款方式等等。另外，內地不同銀行對提前還款需收取費用（內地銀行稱之為違約金）都有不同，違約金收多少應該在貸款前向銀行了解清楚，以備將來計畫提前還款之用。

2. 如果申請人是已婚人士，必須提供配偶身份證明文件及配偶本人需到辦理貸款銀行簽名。

3. 貸款利率：以基準利率4.9%計算，注意每間銀行對住宅貸與商業貸上浮的幅度有所不同。

（以上內容只供參考，實際以置業城市的銀行按揭政策及物業種類為准。）

 

資料提供：奧廸國際置業執行董事李海文

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