汪敦敬：錢罌效應

三大購買力最深厚的力量就是「財富效應」（因資產升值而衍生的購買力），但要認識財富效應之前，必先認識形成此力量之始「錢罌理論」了。

早於2004年我撰文「香港神話」（五），我已開始用「錢罌」來形容房地產投資和有關財富儲藏的功能：

「在某角度來說城市是市民的錢罌，小市民將畢生的積蓄投入了物業裏！長年累月的供樓，就如小朋友不斷入錢罌一樣，總有一天，物業供滿了，就如小朋友有入滿錢罌一樣，成為『小富翁』，得到擁有財富的滿足！」

去到同年香港神話(七) 一文，正式推出「錢罌理論」！並提出儲藏財富和傳統市場運作是存在互動關係的：

「如果各位認同我評價物業市場的 『錢罌理論』 及『經濟調節器官理論』的話，這樣，政府一些行政措施及市場錯誤觀念，可能會反過來將以上兩個功能徹底破壞。

有兩種觀念是會破壞以上兩種功能的，一是『管制炒樓』，既然市場自己會調節，樓價太貴自然會自我調整，人為地去管制他只會令到有關的調節機制不平衡！正如上期所說，市場是由『運作中的經濟能力』及『儲備財富』兩者之間自然地產生調節作用，本來投資過量，『儲備財富』跟著降低，太有為的管制會令到『儲備財富』及『運作中的經濟能力』兩者不可以同步協調，最後反而阻慢了市場的正式調節！」

對！傳統的市場機制，是樓價愈高，儲藏財富也因此低，從而市場透過市場調節而令財富轉移！

但後來發展至今的新常態市場，已顛覆以上傳統機制，龍市的市場結構下，樓價愈高反而會令儲藏財富愈大！

去到2006年，我於『文匯報』發表了「一片向好，樓市為何還滯銷？」 一文，錢罌理論有了完整的結構，並推演了這「錢罌」的財富，有解封爆發的一日：

「所謂 『錢罌』模式 ，即消費者就若一個追求儲蓄的小朋友一樣，因為要累積財富，所以暫時作低消費，直到有一日『錢罌』已滿後，小朋友就會有一日敲碎錢罌，作短暫的小豪客消費，我認為，香港未來樓市就是這模式。

雖然樓市近年成交量偏低，成交雖少，卻反令大部份業主被迫持續供樓，不知不覺，95至97年成交的樓宇，經過期間的11次減息，不少人已供滿了樓！市場已日益充斥了一班較雄厚的購買力，就如儲『錢罌』般到了滿溢的地步，縱使社會走向老化，這班購買力亦會成為未來樓市的最大變數，至於如何捕捉這班購買力何時爆發，將也是未來的樓市主要話題了！」

多年來，在「錢罌」模式下不斷聚積的財富，到近年滿溢爆破時產生的多種效應，是為「財富效應」了！

不少掌握了舊有經濟理論的人也忽略了「錢罌」模式和「財富效應」這些新常態，因此在評估樓市及投資決定上也連續性地出現了誤差啊！

 

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