汪敦敬：當下亂局的風險評估

近期約有大概十個訪問我都婉拒了評論未來樓價的升幅，不是我沒有信心評估樓市，事實上，樓市因為政治爭拗及政府威信處弱勢未來將難以增加供應，樓市向上的壓力反而日益增大，我不評論樓市升幅是因為我不想在充滿怨氣的亂局下，做一些刺激貧富懸殊矛盾的舉措。

形勢大好，但不少人對樓市可能太過樂觀，因為事實上風險是不斷變動的，我一向評論樓市都是本著「買有風險！不買也有風險！」的原則，有些人會問：「既然供應量愈來愈少，樓市自然升硬啦？」這個想法是危險的，因為每年一手樓只是銷售萬多個單位只佔樓市較小比例，真正影響供應的是約有170萬個可售單位的二手市場，在2010年政府出第一次「辣招」到現在，二手放盤量總共是萎縮了大概7成，但因為放盤量萎縮得比成交量更多，才會在愈來愈少的成交下樓價仍然繼續向上，如果有一日放盤量增加多過少得可憐的成交量，樓價是有機會調整下跌的。

以前我們可以用市場數據去理性推演出結論，市場雖然成交少，因為資金增加、息口低，所以我們可以預算到理性的市民是不會隨意放盤，但當加入政治因素，變數將不理性也不可估計，政治是凌駕一切，而且是沒有數據可言的，這個亦是另一個我不願意評估市場升幅的原因，因為即使我有能力評估得到，但我不是根據數據盤算出來的話，我都不應該分享這個評估，當群眾發覺樓價已升盡，又或者香港的法治已失，人們已覺得香港氣數已盡已經過了最黃金年代的時候，那麼就會有更多業主增加放盤，只要全港增加1%的樓盤加入放盤行列，足以令樓價有顯著跌幅。

除了二手放盤量之外，另外最大的影響因素就是資金流，究竟香港會否因為政治爭拗而減少了資金流呢？我覺得我們要小心6月或7月的M3（泛指總存款量）數據總結，但我們現在看到在房地產成交方面，買家印花稅在6月錄得146宗是明顯減少，但股票港股通仍然是出現非常有力的淨流入的，6月份數據錄得265億港元北水淨流入，而且是連續4個月錄得淨流入，未受影響！以上的數據必須持續留意，不可低估風險。

最後，我想補充如果香港樓市出現二手放盤量多而令樓價下調的話，我們都不應該預算租金會追隨下跌，因為少了人買樓就自然會多了人租樓，在供不應求之下，縱使樓價下跌，我們應該要預算租金是會上升的，有些人會覺得樓價下跌租金自然下跌，當然不是必然，最佳例子就是日本，日本在80年代「廣場協議」之後，元氣大傷，樓市就出現了買賣死寂，但是後來租金回報率有10%，香港也有機會如此。

樓市仍然在上升軌道，只是我們應同時計算令樓市下跌的因素。