朴世路：香港對REIT集資的機遇可做的事
近日，在中央鼓勵之下，上海及深圳交易所已經開始進行公募REIT的嘗試，最近第一批9隻的REIT已於上月招股，並獲得非常良好的反應，並將於本月底掛牌，集資額約300億人民幣。
根據內媒報導，上海交所本次完成上市交易披露的5隻基礎設施公募REITs項目涵蓋收費公路、產業園、倉儲物流和污水處理四大主流基礎設施類型，覆蓋京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域。至於深圳交易所的4隻基礎設施公募REITs的項目，則位於京津冀和粵港澳兩大一體化發展重點區域，覆蓋垃圾處理及生物質發電、產業園區、收費公路和倉儲物流等四大主流基礎設施領域。
從以上資料可見到，這些資產均不限於物業，反而包括不少地方基建資產，可以見到內地鼓勵REIT的發展，其實離不開地方的財務問題，把固定資產變成活的資產，以及中央想提高社會資產效率、並達成官方希望提高直接融資比重的嘗試。
回顧起國內多年的發展，地方借債集資的目的，一般都是用於基礎設施建設，由是沉淀了一批非常龐大的固定資產。這批資產雖然產生了一定量的現金收入，但是地方卻背負著一筆債務。
過往地方政府為了維穩，避免債務無法兌付，引起重大的群眾問題，採取了「剛兌」的方針，即是不論有沒有錢也好，也需強制兌付這些債務，但由於固定資產回報期長，收入不多，導致債務根本無力還清，加上地方為了應付經濟發展，需要不斷增加固定資產建設，以實現經濟增長，導致需要不停地增加新債務，事情持續下去，令地方債上加債，利上滾利，問題越發突出，實際上無法可持續，故近年中央開始設法打破「剛兌」，導致地方債務有違約的跡象。
為了解決債務及固定資產雙高的困境，所以中央近年開始鼓勵REIT的發展，實是把一些具有收益率的產品打造成REIT，向投資者融資。這種方式有幾種好處，一來可以通過REIT由投資者引的資金，解放地方政府的債務問題，令其回復財政健康，並可以利用帶回來的資金進行二次發展，二來可以使政府通過REIT，一些業務股權引入資本家，促進「混改」政策推行，這提高其經營效率，變相提高資產價值，雙方可獲益。三來可以促進投資者資金直接投資於相應的業務項目，符合官方近來鼓勵「直接融資」的精神，四來若REIT規模做大，相對風險會降低，到時REIT可以就可通過再融資，降低融資成本，變相提高整個社會創新發展的效率，對社會有利。五來如果REIT試行順利，則可以減少依賴「土地財政」，令地方政府財源多元化，避免激化更多貧富懸殊，亦令政府可更聚焦於更多惠民政策，提升人民的幸福感。
就香港來說，REIT這種融資模式自2005年11月領匯(823，現名領展)起，擁有了約16年的歷史。雖然初時確引起一陣子本地富豪、地方政府及基金製造REITs的熱潮，但在熱潮過後，由於估值低廉融資能力有限，上市數目已不多，故有部份已私有化，甚至出售物業，現存上市的只有11隻，包括越秀房產信託基金(405)、陽光房地產基金(435)、置富產業信託(778)、泓富產業信託(808)、領展房產基金(823)、春泉產業信託(1426)、招商局商業房託(1503)、富豪產業信託(1881)、冠君產業信託(2778)、匯賢產業信託(87001) 及最近上市的順豐房託(2191)。
近日香港政府眼見內地政策開始推動，也開始有一連串動作。例如，證監會落實資助REITs，計劃內可獲該計劃資助其付予香港服務提供者的合資格費用的70%，每家REITs最多可獲800萬元資助，資助計劃將運作三年，有利香港提升地位，至今物流資產REITs順豐房託亦受惠此計劃。
除此之外，近日金融發展局發表題為《振興香港房地產投資信託基金市場 — 提升流動性》的研究報告，建議將REIT納入為股市互聯互通計，最初先開始實行港股通，容許合資格的內地投資者投資香港REIT。此外，若交易所買賣基金(Exchange Traded Fund，ETF)通日後放行，金發局建議，可考慮將房託ETF納入ETF通下的合資格產品。
金發局認為，將房託基金納入互聯互通，可讓合資格的內地投資者有機會參與成熟的離岸REIT市場，從而進行評估和積累交易經驗，並為日後內地REIT發展鋪路。當內地REIT推出後，有關安排便可擴展為雙向交易，容許本港及國際投資者參與內地市場。
金發局相信，將REIT納入互聯互通，可以令跨境資金更靈活地流入兩地房託資產，支持區內經濟增長及改革，同時在港樹立起地區性房託投資中心的地位。
可以見到，REIT將會成為一項新媒介，由國際、本地及內地的投資提供資金來源，由金融界把一些收益固定死資產變成可買賣的交易資產，投資界又可以增加更多穩定收益的工具，並協助內地政府建立良好的直接融資體系，解決中央政府希望解決已久的地方政府融資問題，可謂一舉多雕，故香港金融界應該致力把握以上機遇，合力把REIT市場搞起來，令香港金融界可以尋找一個新的突破點。
文章只屬作者觀點，不代表本網立場。
