朴世路：招商房託潛力仍未盡
招商局房產信託網站圖片
上一周，世路分析內地公募REIT上市潮，將會把國內十萬億計人民幣計固定資產化為可流通的股份，令地方債務問題得以解決，故相信是未來主流，加上把REIT納入港股通，將為香港金融業帶來非常重大的機遇。
正如上篇所稱，香港的REIT市場雖然不大，但每一隻股份都有其特色，不過世路對其中一隻REIT 情有獨鍾，也會考慮繼續增持的，那就是招商局房產信託(1503)，至於推介的原因如下：
(1)資產在深圳核心，質地不錯：集團現時的基礎資產包括深圳蛇口的5項物業組成，包括寫字樓綜合物業新時代廣場、數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期，以及購物中心物業花園城，資產價值約66.44億元，雖現時只有一個物業均臨近地鐵站，隨著深圳地鐵12號線預期於下年底通車，將會提升其可達性，並提高出租率、租金收入及價值。
(2)物業具有一定潛質：該等物業本身已處於深圳蛇口，均位於前海蛇口自貿區，大部份位於打造成為新興產業集中地的蛇口網谷。現在蛇口自貿區已規劃發展新服務行業，例如科學技術、文化創意服務展金融、信息服務、科技服務、專業服務，以及港口物流、跨境貿易、供應鏈管理及高端航運服務，預料將成為日後深圳的經濟增長動力，在大力發展之下，其上行空間大於下行空間。
(3)保證分派水準高：集團保證在上市後約三年間，即2020年、2021年及2022年間的分派，分別是0.236元、0.2541元及0.2614元，按股息計，未來兩年股息率是9.17厘及9.43厘，相信冠絕香港所有REIT。至於就算撇除所有保證後，去年分派為0.1721元，股息率約6.3厘，水平也算是略高水平。
今年，在重大新租戶計劃整租科技大廈，並已於上季度逐步入駐科技大廈，而原科技大廈租戶騰挪至科技大廈二期，令出租率稍降，但使租金略增，隨著日後疫情持續減輕，加上地鐵通車之下，預計實際營運情況平穩，而下年將會有所提升，估計會迫近7厘。
(4)集團負債比率較低：至去年底，集團負債率為27.9%，較去年放寬後的資產負債比率的50%及和同為內房REIT的越秀的38.6%為低，管理層指，目標資產對貸款率是40%至45%，所以按照去年底資產72.07億人民幣及貸款20.11億人民幣計算，即有8.8億人民幣至12.6億人民幣的借債空間，尚未計新資產的借貸價值，以一般商業物業50%的借貸率計算，即尚有約20億至25億人民幣的空間，以其收購目標4%的租金回報率及貸款回報率2.5%計算，即息差1.5%，相信可以把可分派收入提升約20%，極限股息率進一步提至8厘左右。
(5)潛在內部資產注入： 根據招股書，招商局商業房託基金被授出優先權，可以注入符合（投資標準及物業特點投資策略一致、屬已竣工辦公及/或購物中心物業、位於粵港澳大灣區（佛山及廣州除外）、北京或上海、以及由招商蛇口擁有95%權益。根據招商蛇口年報，合計擁有52.16萬平方米的寫字樓，以及130.47萬的購物商場物業，每年租金收入達12.7億人民幣，為去年招商局商業房託基金租金3.7億的3倍以上，以目標利率4厘計算，這批資產估值超過317.5億人民幣，相信可為招商局商業房託基金規模提供這一步支持。
(6)第三方資產注入：綜合招股書及上周集團在接受內媒觀點地產的訪問中指出，除了招商蛇口的物業外，他們也會考慮其他大城市的資產，如上海、北京及香港，甚至包括以後可能去成都，甚至其他零售商業發展得不錯的二線城市。
把投資價值都說完之後，不如看看母集團招商蛇口對招商局房產信託的看法。
根據內媒的資料，招商局房產信託母集團招商蛇口近年已在REIT方面發力，除了在前年底上市以寫字樓及購物中心為主的資產招商局房產信託外，早於2017年底，招商蛇口將北京和上海三處商業物業資產組成地產基金，獲得了50億元離岸人民幣，成為其把商業物業發展成REITs的雛型。
去年底，招商蛇口又把部份酒店公寓類資產發展為「申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產支持專項計劃」，並成功發展。加上最近又把產業園中的兩項物業萬融大廈及萬海大廈組成首批的公募REITs之一的博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金，並在深圳交易所上市。
從以上資料可見，招商蛇口的REITs基本上已包括了寫字樓、購物中心、酒店公寓及產業園，有內媒預料，未來招商蛇口的REITs嘗試不會止步於此，或還將考慮養老、長租等多種城市運營物業類型，相信日後的協同方式將會很大，所以未來不止步於此。
但是招商局房產信託執行董事郭瑾在上周觀點地產的訪問中指出，領展(823)本身基因較好，主要上市當時規模較大，資產值已約300億元，加上激勵機制很好，故買賣效率較高，加上還有他們是商業零售項目為主，而其他房託基金都是寫字樓。寫字樓的競爭是同質化的，但商場是異質化的競爭，所以競爭也很大。
另外，由於他認為香港投資者不太感興趣的原因，主要由於對投資者的教育不夠，加上香港股票市場有太多回報非常好的選擇，但他們希望想做一個長期的，可以度過一個高低峯的產品。
世路也很認同他們的觀念。對於現時招商房產信託振興，根據他們的報導，其實對內和對外，他們也已經有一些頭緒。在內部營運，相信和其他REIT大致兩樣，都是先通過營運的改善，提升租金收入，使資產升值，同時令槓桿變低，然後透過借貸方式，注入資產做大資產規模，增大派息，之後股價上升便發行新基金單位，買更多的資產，壯大規模之餘也可提升流動性，然後可以爭取更大的利息下降，配合營運的繼續提升，創造良性循環。
至於至於對外的支持方面，他們希望REIT納入互聯互通，也可以協助內地的資金可以跨境流通，特別是銀行及保險的資金，因為回報、資金流動性及專業分工的考量，也會對這些穩定、息率高、流動性強及專業管理的REIT相當有興趣，這亦會使資金流入，變相提升估值，也為日後注入壯大規模時，創造了新的資金來源。
但世路必需強調的事，就是股東教育及股東權益重要性。
一隻股份，投資者除了基金及財團外，也有散戶，如果要促進交投及規模，也需要對他們有適當的教育，而因為認知及投資的最終動機不同，所以對其投資者教育的重點也有一些側重。對基金及財團應講好故事，對散戶則需要講派息、講資產、講股價，從而用不同的導向促進買賣。
由於過往有一些香港上市的REIT曾只顧資產規模，加上公司管治問題，注入了一項重大資產，之後可以不斷進行新收購繼續增大規模，但影響了公司每份資產價值及派息的上升，導致股價長期低沉。
所以，世路希望招商局房產信託可以汲收這個教訓，在良好的教育，提升公司管治及顧及資產及派息的集資下，加上擇時良好之下，使投資者的資產可以力保之餘，順帶增大資產，從而可以互惠互利，製造一個良性循環，就可以創造比領展好的上升故事。
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