黃詠欣： 買樓後才發現入息不達銀行按揭要求，怎解決？

 

過去曾多次提醒如果做了按揭擔保人，日後再置業時，銀行對申請人的入息要求會大增，近日我們便收到因做了擔保人，入息未能通過銀行要求而差點要撻訂的求助。客戶購入了一個約850萬元的物業，原本想做60%按揭，她與丈夫合計月入約7萬元，而且為固定入息，又沒有其他貸款，本想着萬無一失，必可獲批按揭，怎料銀行告知因她已擔保妹妹的物業按揭，是以入息不夠通過壓力測試要求。

經了解後，我們發現客戶已擔保了近2萬元的物業供款，以她月入僅約3萬來說，基本上已經沒有剩餘的貸款能力，而客戶丈夫月入約4.4萬元，以這個入息，加上壓力測試下，要假設加息3厘後供款不能多於入息60%，客戶最高只可以貸款約463萬元，最高按揭成數僅54%，與客戶原本想要做60%按揭，差距數十萬，即是說客戶要籌近50萬元首期。

客戶不願再找擔保人，但同時再籌錢也感吃力，於是我們為客戶提供PLAN B，建議客戶申請按揭保險計劃，由於按保可接受爆壓力測試，在申請按保後，客戶最高貸款額可升至約531萬元，按揭成數約62%，較不申請按保多借68萬元，解決到客戶首期不足的問題。最後銀行批出的息率H+1.3%，年期30年，連同加息按揭保費，月供約1.87萬元，較60%按揭供款多約600多元。

這個案要留意有幾點，首先每間銀行的內部指引都有差異，部分銀行僅接受在假設加息3厘的壓力測試下，供款不能多於入息65%，以上述個案來說，客戶在壓力測試後，供款佔入息已達69%，只有極少銀行接受申請，同時，申請人要為固定受薪人士、沒持有其他住宅物業，以及能通過金管局最基本要求，即是供款不多於入息50%。如果仍不太確定如何計算，建議找專業人士幫忙，便更放心。

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