黃詠欣：專業人士也中伏！做按揭時，銀行如何計算花紅入息？

 

過去都曾提過，做按揭一般是看3至6個月入息證明，至於「花紅」收入，多數銀行都要參考過去2年的平均去計算，近兩年疫情影響，不少公司花紅浮動都非常大，可能會成為申請按揭時的陷阱。近日接到與花紅相關的查詢，客戶為專業人士，每年花紅差不多相等於他的年薪，雖然2020年的花紅因疫情影響而大幅下降，係去年已經回復正常，他於是趁樓市回調入市買入約4000萬元的物業，打算做50%按揭，怎料銀行要求花紅收入要以2年平均作計算，令客戶大失預算。

經了解後，我們發現客戶月薪約13萬元，但如要借到目標貸款額2000萬元的話，入息要有約19萬元才能通過銀行按揭壓力測試要求。客戶買入單位時，自行計算入息時，自行把花紅除開12個月，計入每月收入中，以這個計算方法，每月收入逾20萬元，客戶以為「十拿九穩」可順利批出按揭，怎料多家銀行皆指其入息不夠通過壓力測試，他才醒覺銀行的花紅計算方法，原來是以兩年平均計算。

在我們介入協助後，分析下發現客戶花紅大增，除了因為公司生意好之外，也因為客戶去年升職了，所分到的花紅比例有調升，是以2年的花紅差距有點大，於是我們以這一點，並整理文件作證明，為客戶向銀行爭取以一年花紅計算平均入息，最後成功說服有銀行接納，並批出50%按揭，息率H+1.3%，更有1.45%現金回贈。

這個案要留意的是，不少人混淆了花紅及佣金收入的計法，佣金收入不少銀行都接納可以6個月平均去計算，但是對於花紅，多數銀行都是以2年作平均去計算入息，如果不太清楚計算方法，建議買樓前先找專業人士作預先評估，便更安心。

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