曹德明：加息前按揭市場開始起暗湧

 

本港加息將至，按揭市場亦早已開始起暗湧。由今年7月中，先後已有12間銀行陸續上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限至2.75厘，當中一間銀行近日更第二度調升H按鎖息上限0.25厘至現時3厘。

若以500萬元貸款額，供款年期為30年，選用H按計劃H+1.3厘，以近期一個月HIBOR約1.9%計算，舊有客戶選用H按鎖息上限為2.5厘的按揭計劃，每月供款為$19,756，壓力測試要求為$47,316。

如新造客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，每月供款將增加$656或3.3%至$20,412，壓力測試要求亦增加$1,315或2.8%至$48,631。如選用H按鎖息上限為3厘的按揭計劃，每月供款更會增加$1,324或6.7%至$21,080，壓力測試要求則增加$2,647或5.6%至$49,963，入市門檻及供樓負擔將顯著增加，並對新造按揭客戶有一定影響。

現時一個月銀行同業拆息（HIBOR）一直反覆上升至2厘水平左右，並超過一個月維持1.5厘以上水平，接近季結，銀行資金壓力進一步增加，相信HIBOR將進一步上升。而銀行資金成本參考指標的三個月拆息亦攀升至2.75厘水平左右，創自2008年11月4日（3.79厘）後即近14年新高，並超過七個星期維持2厘以上水平，亦反映銀行資金成本壓力進一步增加。港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場，金管局自5月份已多次接錢，體系結餘由今年6月份約3,200億元，短短兩個月，就已跌至現時約1,250億元。種種原因將加快銀行加息（Ｐ）步伐，基於資金成本考量，銀行先上調H按鎖息上限，息率趨升下可保持利潤空間。

另一邊廂，仍有部份大型銀行為今年的按揭業務作最後衝刺，暫時未跟隨加鎖頂息率，更傳有銀行將一手新盤的H按鎖息上限變回至2.5厘，以搶攻市場份額並保持其領先地位。不過相信在銀行調升P前，銀行將隨時調升新造按揭的H按封頂位。而現時銀行取態不一，息率及優惠亦有所不同，有意置業人士如想避免行「冤枉路」，可尋找大型且專業的按揭中介協助，配對合適的銀行。另外亦要做好風險管理，預留更多首期及後備資金作日後緩衝，同時亦避免借太盡以致失預算。 

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