盧展豪：全球經濟前景晦暗 地價回調在所難免

全球經濟不景氣，加上香港久久未有利好市場消息，以致投資者信心低沉，對後市持觀望態度，未敢貿然入市投資。本地賣地市場亦正吹淡風，近月多幅政府官地及市建局重建項目均以低於估值下限約一成批出，包括近日截標的葵涌荔崗街商住地皮，其最新估值較兩個月前回落逾2成。另外，市建局旗下的土瓜灣榮光街/崇安街發展項目早前由信置及招商局置地合力投得，批出價亦低於市場估值下限逾14%，令人憂慮未來土地交投活動將繼續低迷。

地皮投標價反映市場信心，荔崗街商住地於9月份公開招標，最終共收9份標書。由於該住宅地景觀開揚及規模不大，故吸引多間發展商競投，包括新地、會德豐地產、信和、嘉華等。可是受大環境影響，該地皮估價難免大幅下調。綜合數據，在公開招標初期，其估值約15億至25億元，每呎樓面地價約6,000至10,000元，惟近日該地皮估值跌至9億至20億元，每呎樓面地價約4,000至8,000元，即地皮估值跌逾20%。觀乎地皮持續跌價，恐影響未來的賣地成績，繼而拖低政府庫房收益。

另一邊廂，紅磡及土瓜灣一帶的重建計劃一直是市場焦點，其首3個發展項目的賣地成績尚算理想，可是第4個推出的土瓜灣榮光街/崇安街發展項目的賣地成績卻令人大跌眼鏡。信置及招商局置地以23.88億元投得該地皮，每呎樓面地價約8,571元，較市場的原估值約1萬至1.3萬元，低出逾一成四。同時較10個月前批出，同區的鴻福街/銀漢街項目低出約32%，難免令人驚訝。此外，位於堅尼地城西寧街及域多利道的蚊型住宅地，早前亦以4.4億元批出，每呎樓面地價約9,500元，亦較估價下限低約一成，是港島近8年來最低的地價。

最近大家看到地價及物業價格下調，必然心裡一沉。要說多年來香港地價及物業價格累積了不少升幅，好景時大家happy，現時全球經濟前景不明朗，通脹升溫，市場捱高息，本地地價及樓價回調在所難免，因此亦無需悲觀，要捱是全世界一起捱過去。

逆市下，政府仍須發展土地，興建房屋滿足剛需，同時亦要好好思量，如何推出利好市場措施，支撐本地物業市場，讓大家有路走下去。

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