龍漢標 : 物業市場已調整 辣招功成應收兵
香港經濟已經連續三季出現負增長。從宏觀經濟大局來看，要防範樓市進一步惡化已經刻不容緩。在施政報告諮詢期間，有不同政黨、團體和市民都有表達，有關 「減辣」甚至「撤辣」訴求。對於行政長官並未有在施政報告中處理辣招問題，令本人十分擔憂。
重新審視政府多年來推出辣招和加辣時，向全港市民，向立法會解說的初衷和目標。大致歸納如下：第一，政府認為需求管理措施是非常時期的非常措施，目標是以辣招遏抑外來需求、投資需求和投機需求，防止市場因供求失衡而繼續升溫，確保樓市健康平穩發展；第二，增加樓宇供應，優先照顧香港永久居民的置業需求；第三，避免資產市場為金融體系帶來重大風險。為何要管理需求呢？政府是要以「辣招」換時間，等候供應到位。
【辣招的初衷和目標】
2010年11月，時任財政司司長推出首項辣招時曾預言『一旦利率調頭回升，資金大量流走，就會令資產價格逆轉，不但令市民蒙受重大損失，也會對宏觀經濟造成衝擊，影響民生。』這個預言今日已經逐一實現。美國聯儲局今年已先後加息6次，聯邦基金利率上調合共3.75厘，達到2008年以來最高水平。利率持續上升，香港亦相應增加按揭利率和定期存款利率。再看看政府上星期五發表的《2022年第3季經濟報告》，香港的本地生產總值連續三季錄得負增長，實質本地生產總值按年下跌4.5%。
2012年10月，財政司司長推出買家印花稅時表示，『這是一項在非常時期的非常措施。在樓市供求回復平衡之後，我們會考慮撤銷這項措施。』「非常時期」是指美國及多個經濟體採取量化寬鬆政策，利率長期處於超低水平，熱錢不斷流入香港，吸引不少炒家入市，引致樓市呈現非理性亢奮，再加上住宅用地和房屋供應緊絀，導致樓價遠遠偏離經濟基調。但事實上，不論本地抑或外圍的經濟狀況，今日與推出「辣招」的當年已不可同日而語。
【息口急升6次 成交創新低 炒家絕跡】
土地註冊處在月初發表的統計數字，今年頭10個月住宅樓宇買賣合約不足四萬宗，較去年同期六萬三千幾宗下跌近四成。二手住宅平均每月註冊量少於三千宗，是過去20年來的最低水平，而平均每月交易金額亦創六年新低，較去年每月平均金額大跌四成。稅務局最新統計數字，10月份涉及辣招的三項印花稅合共只有130宗，較9月減少36%，涉及稅款1.59億元，按月急跌66%，宗數和金額皆創下2014年7月有紀錄以來新低。而值得留意的是，如果與2018年6月三項印花稅稅款最高水平的45.7億元比較，上月金額大幅減少97%。可見炒家已經絕跡，需求管理的第一個目標，即遏抑外來需求、投資需求和投機需求，已經達成。
【土地房屋供應終於到位】
行政長官在施政報告表示，政府會主導土地供應，在未來五年準備好可興建不少於72,000個私營房屋單位的土地。另外，根據上月底公布長遠房屋策略最新年度報告推算，未來三至四年一手私人住宅的供應量預計為95,000個，平均每年23,000個，比起過去10年一手樓成交量平均每年16,000宗，大幅增加超過四成。由此可見，政府經過多年努力，土地房屋嘅供應終於到位。隨著供應到位，需求管理的第二個目標，要防止市場因供應短缺而升溫，亦已基本達標。
【固步自封不知變通 辣招破壞置業階梯】
各項辣招印花稅令交易成本大幅增加，與此同時按揭成數亦收緊了，雙重夾擊之下，市民即使有能力供樓，亦無法應付大筆首期同埋高昂的印花稅。所以，辣招不但未能照顧到香港永久居民的置業需求，更破壞了港人置業階梯，亦有違習近平主席7.1講話中要求特區政府幫助港人達成「生活變得更好，房子住得更寬敞」的叮囑。
【無意減辣 等食二手飯】
早前財政司司長放話，政府無意減辣， 他說樓價今年只跌7.5%，與97年金融風暴時一年下跌三成仍相距甚遠。但2011年時任運輸及房屋局局長曾清楚向立法會表明，辣招『旨在遏抑住宅物業市場短期炒賣活動，而並非一些議員所認為是作為調節樓價的手段。』筆者指出，政府推出辣招的初衷，並非為了調節樓價。再者希望政府並非想等下一次金融風暴般的市況出現才撤招，到時香港經濟已經千瘡百孔，只恐怕藥石無靈。到時在中環最搶手的不會是兩餸飯，而是二十多年前曾經出現，快餐店的二手飯。
【辣招功成身退 釋放市場活力 重建置業階梯】
時移勢易，特區政府當務之急一定要穩住經濟，減低資產市場波動，舒緩金融體系所承受的壓力。辣招已經完成其歷史任務，已經換來足夠時間，樓市供求已經回復平衡，辣招已經可以功成身退。政府如今理應立即兌現承諾，取消所有辣招，釋放市場活力，重建置業階梯。
立法會地產及建造界議員龍漢標
