寒柏：港府應否撤辣以穩住樓市？

自從美國加息以來、直至本年度第3季左右，港人才如夢初醒，驚覺美國果然會繼續加息下去。本港銀行結餘亦不斷下跌，港拆息亦愈追愈近，最終對物業投資者及各行各業皆構成嚴重的壓力。

由2018年的「中美貿易戰」、2019的年「黑暴」，再加上2020年至今的「新冠肺炎」疫情，香港經濟早已步入「寒冬」。但由於多年來港府做了以下的措施，算是成功穩住了本港樓市及本地經濟，在漫長的經濟「寒冬」下，本港樓市暫時並沒有出現大幅下滑的情況：

多年前，港府不斷增加樓宇印花稅，增加本港物業買賣的交易成本，即所謂的「樓市辣招」。這幾年，港府還不斷「加辣」，算是杜絕了以中短期獲利為目標的「炒家」與海外或機構投資者。普遍持貨者皆是少數有實力及借貸比率不高的「長線投資者」。

金管局早於2012年便為銀行之物業相關類貸款，推出「審慎指引措施」，限制本港樓宇按揭、物業買賣相關之貸款、有本港物業作為抵押的商業貸款及建築貸等等之借貸成數。金管局不僅在借貸成數設限，亦需要銀行作出還息及還本之分析及為客戶進行壓力測試。儘管措施仍存有不少漏洞，但總體而言亦把與物業相關的貸款之成數壓低，變相減低了銀行體系的風險，亦增加了整體市場的「持貨能力」。

金管局還在疫情期間開始，推出鼓勵銀行容許「還息不還本」之計劃。在疫情最嚴重的時候，只要紀錄良好的商業客戶及早申請，銀行便需容許它們只「還息」，本金則可以推遲半年再還。這「還息不還本」之安排已不斷延長至今。這措施為商業客戶在疫情期間帶來一定的喘息空間，才避免了經濟不景氣時所產生的「雪崩式效應」。

雖然美元於本年度3月份開始加息，但港人在持續低息環境下已有近20年。就算最近一次的美國加息亦只加至2.5%左右，港元亦沒有完全跟隨。因此，明明美國聯儲局已反覆說明了今次的加息意圖，並且在所有金融衍生工具早已反映出美元加息之力度及幅度，港人仍反應不來。再此外，近年有不少為本港樓市護航的「業界權威」及「打手」不斷說美元不會持續加息，港人對眼前之事實，竟然視若無睹達半年之久。

但正因為港府的「辣招」及金管局的「審慎指引措施」，再加上早前推出的「還息不還本」計劃，人為地成功阻止了樓價大幅下滑，但亦把整個本港樓市勉強地暫時「封印」着。

換句話來說，香港的樓價仍沒有真實地反映環球及內地經濟不景氣之現況。例如，雖然本港住宅樓價於本年度已下跌了10%，但美元以外的貨幣，當中包括人民幣卻貶值了超過15%。即對內地及海外投資者而言，香港住宅單位還反而上升了5%。由於本港物業交易成本太高，物業投資者的貸款水平卻相對低，持貨能力較強，香港樓價的調整相對來說較慢，尚未反映整體經濟衰退之情況。

但地產業界當然是心裡有數。一來，美國加息的市場預期，早已反映在各種金融工具上，只是香港坊間輿論不斷否定這說法而已。二來，明明「一手樓」的推盤方式十分謹慎，發展商只會逐少把手上物業推出，但連「一手樓」的銷情仍十分慘淡了，大家正紛紛暗地裡減價促銷。三來，過去5至10年間購入「一手樓」及「納米樓」的用家或投資者，現在皆要「損手」。在普遍「二手樓」錄得10%之跌幅之際，始終是「紙包不住火」，發展商亦不可能迴避本港樓市正在下跌之事實。

有趣的是，有地產經紀界裡的權威，明明在本年度10月中旬還在「唱好」香港樓市，至11月初即無可奈何的「轉口風」，還說發展商將要「蝕賣」。

另外，有權威物業估價行呼籲港府要盡快「撤辣」。為甚麼「撤辣」要由估價行提出呢？這是因為估價行以現行的估算模型來推算樓價，已根本無法滿足發展商、上市公司及銀行的「要求」。簡單來說，本港樓價已開始到達一個連「估價行」也不知怎樣「證明」(justify) 的地步。

在這情況下，近日地產經紀界亦希望港府盡快「撤辣」，但港府始終猶疑不決。為何港府不敢冒然作出這決定呢？

在樓價下跌的期間「撤辣」及放寬銀行的「審慎指引措施」，有兩種情況可能會發生。

在樓市大跌時放寬原來的措施，變相鼓勵市民「上車」或「買樓」，將來還有可能造就更多「負資產」。換句話來說，這會把香港最後的購買力也消耗掉。

在這關口「撤辣」，亦有可能會反過來使外來資金湧入並進一步推高樓價，並製造更大的泡沫。但同時間，香港少了「辣招」，即變相鼓勵「熱錢」自由炒賣本港樓市，這將會為後市帶來更多不確性因素。「撤辣」可以吸引買家，但在全球經濟不景氣及熱錢流向美國的大環境下，亦有機會促使本來正受「辣招」約束的投資者紛紛拋售手上物業。這有機會弄巧反拙，反過來加速樓市的跌勢。

在權衡輕重下，港府或可以把限制機構投資者的「辣招」及與商業貸款相關的「審慎指引措施」逐步「鬆綁」，但不宜操之過急。例如，我們可以為新投資者或針對新買賣才「鬆綁」，但現有的交易仍要繼續。同時間，我們亦要留心管理各大小銀行的「物業貸款」之額度及「壞賬率」之變化等等。港府對於一般市民的「按揭貸款」的限制，則不宜過早及大幅度的「鬆綁」，以防止市民「接火棒」。

最後，港府亦可以藉今次業界對「放寬辣招」之訴求，與「增加土地及房屋供應」的議題一起洽談。

長遠來說，「人為地收緊土地及房屋供應」及「辣招」，皆不是調控樓市之好方法。港府始終要重新掌握「造地權」，可以有較大空間去「填海」及使用「郊野公園土地」，並在「供求」上解決土地及樓宇供應不足之問題，我們才可以長治久安。

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