施永青：租金連升4月 政府宜撤辣招

 

近月本港樓市出現了一種不尋常現象，就是租金與樓價背馳──在樓價向下調整的時候，租金卻反向上升。

本港的住宅樓價，年初開始作疫後反彈；但升到第一季末段，就開始乏力；到第二季，更有向下調整的跡象。而這段時間，租務市場卻異常活躍，租金不但沒有跟隨樓價回落，而且持續上升，令市場人士有點詫異。

五月份，我們集團合共促成了2,588宗租賃，而促成的買賣交易卻只有1,512宗。租樓的宗數比買賣多1,076宗，比例上多了71%。

這種現象顯示：香港社會不乏住屋需求，只是用家近期都傾向租樓，而不傾向買樓。這與香港人的傳統習慣不太一樣。

長期以來，香港的住宅樓價升多跌少，導致有住屋需要的人多選擇買樓，不喜歡租樓。因為買了樓之後，不但不用交租，還有樓價上升的得益。所以很多人寧願供樓供得辛苦一些，也選擇不租。

不過，近期用家的態度出現逆轉，大都棄買改租。他們似乎對香港的投資前景不太樂觀，所以才選擇用租樓方式去避免招致資產價格方面的虧損。

另一方面，香港的住宅租務市場上，近期的確多了一批新租客，令供求關係日趨緊張。這批新增的需求，主要源自疫後又再返港讀書的內地留學生。他們尚未成為香港的永久居民，買樓需要付高昂的買家印花稅，所以只好選擇租樓。如是拉動了租金的上升。

據中原地產公布的數據顯示：五月份，中原城市租金指數按月升了1.4%，報112.78點。這已是連續4個月上升，創去年二月錄得113.75以來的近15個月高位。升幅更是近57個月之冠。

據市場人士分析，香港住宅租急升的原因，除了與用家棄買轉租，以及內地留學生復增有關之外，還「得力」於政府的辣招印花稅。原因是在辣招的威脅下，香港再也沒有人願意買樓收租。

機構投資者與外來投資者，如果要在香港買樓收租，要付30%的印花稅，以致頭10年的租金收入還不夠交印花稅。即使是本地人買樓收租，如果已有一間自住單位的話，也要交15%的印花稅。亦即是說，收5年租都不夠付印花稅。在這種情況下，還有誰願意買樓收租？

據前線的地產經紀反映，自從政府推出買家印花稅與雙倍印花稅之後，香港已甚少有人加入買樓收租行列，有樓出租的，都是那些在辣招推出前已作投資的業主。

而這些老業主近期已買少見少，導致租賃市場供不應求的情況日益嚴重。此之所以，政府應及早撤銷辣招印花稅，不再把買樓收租視作需要打擊的行為，這樣社會才會恢復正常的租盤供應。

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文章原刊於《AM730》