陳海潮：樓市量價跌 動工步伐亦轉慢

房屋局上月底公布最新一手私樓潛在供應數字，未來三至四年為9.5萬伙，按季有所減少。筆者審視當中數字，減少的其中一大原因是建築中的單位數量大減4,000個，由次季的7.7萬個，減至第3季只有7.3萬個，而扣除了已預售的1萬個，實際樓花單位有6.3萬個。未來如果已批出土地上可隨時動工的單位數量沒有大變化，而發展商又依然放慢建築步伐，不排除第4季時，潛在供應數字有機會進一步回落至9.3萬個的水平。

近期樓市走下坡，需求減弱，不少人都問筆者，那麼目前是否可能不再是供不應求？暫時來說，供應算是足夠，因為在樓市辣招制肘下，市場上只有用家及長線、有實力的投資者，已沒有短線入市者及炒家存在，加上近幾年社會運動及疫情接連夾擊，少了很大部分內地及海外買家入市，所以暫時所見，目前的潛在供應，在樓價仍然相對高企之下，對於有能力入市那一批來說，足以應付。當然，較低收入的基層住屋需求仍然熾熱，但屬不同市場，那亦是另一個政府需要考量的問題。

跌市之下，大家都比較觀望，入市意欲較低，因為市場充斥較多負面因素，包括疫情未散、經濟前景未明朗、息口持續趨升、股市連番大跌等等，本地樓價繼第三季急跌了5%後，估計第四季至少會再跌3%，全年恐怕要跌11%左右。之後能否止跌，仍要視乎疫情演變、全面通關進度，及息口上升之勢會否放緩。

此外，市場亦關注現樓貨尾上升的問題。第3季已落成而仍未售出單位有1.5萬個，按季增加1,000個，上升原因相信與疫情有很大關係。例如今年首季，因為疫情嚴峻，在限聚措施下，新盤難以推售，令貨尾大量積壓，而之後美國不斷加息，香港跟隨加息壓力大增，整體樓市走下坡，發展商在這時推盤難度大了，不只貨尾要減價，連全新盤推出首批開價都十分克制，甚至要比同區二手樓價有折讓，才可吸引買家注目。

另一方面，今年首3季施工量偏少，包括大型土地供應陸續減少，加上疫情關係，無論發展商在建築過程的招聘工人及訂購材料均有難度；而政府審批進度亦一度受疫情在家工作等原因所拖慢，故出現連鎖反應，導致首3季施工量大減。

另邊廂，落成量因有對上一年的滯後數字帶到今年首季之中，故今年首季有多達8,100個單位落成，推高了全年的數字，當中一部分算是「食老本」，亦解釋了為何今年至今出現施工少、落成多的狀況。

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