施永青：香港樓價跌勢加劇 政府不可掉以輕心

上周五公布的中原城市領先指數報164.91點，是近五年新低，重返2017年水平；單是今年頭10個月，樓價已跌了逾11%。對那些做了九成按揭的小業主而言，若果是摸頂買入的話，已有機會變成負資產。

據前線的經紀人員反映，近日市況相當惡劣，買家要麼不還價，一還就還低15%至20%，而且買賣非常飄忽，到業主肯讓步時，他們可能又「縮沙」。所以前線的經紀人預期，今年中原領先指數，很可能要跌15%。

這個預測並不離譜，因為單是上周跌幅就接近2%。現在距離年尾還有8周，若每周跌0.5%，餘下來的日子就可以跌4%，令全年跌幅超過15%。這是年初的時候，大部分分析員估計不到的。

樓市沒這麼快找到支持位

幸好，本地銀行對樓市仍然取態積極，想做按揭的買家，甚少會遇到銀行估價不足的情況。銀行為了爭取更多按揭生意，甚至不惜出動現金回贈作吸引。

上周，股票市場大幅反彈，重返萬六點以上，原因是盛傳內地會逐步放寬防疫措施，對經濟應有利好作用。不過，剛過去的周末，樓市無論是一手還是二手，都非常淡靜，對好消息完全無動於衷。

這也難怪，因為股市已跌了兩年多，跌幅超過五成；而樓市卻是今年才開始跌，而跌幅亦只有一成多一點。樓市應沒有這麼快就找到支持位。

上次財爺在評論本港樓市時，仍覺得樓價的跌幅溫和，跌勢不急，毋須太過擔心，但近期樓市跌勢已明顯加劇，政府不應掉以輕心。因為樓市的跌勢一旦形成，就有自我完成的傾向。樓價愈是下跌，資金就愈不敢流入，欠缺資金流入，賣方就只好削價求售，令樓價進一步回落，形成惡性循環。

樓價下跌令有樓家庭財富蒸發

我個人擔心，這種惡性循環正在形成，政府宜趁這種趨勢未鞏固之前，設法阻止它形成。方法可以是先撤辣，如果效果不彰的話，可考慮恢復投資移民。那就既可以補人口，又可以補資金。

政府官員或會擔心，一旦這樣做的話，可能導致樓價再度上升，令港人更難置業，官員勢必受到千夫所指。不過，出現這種情況的機率微之又微。作為政治問責的官員，在做決策時，是不能一點風險也不願意冒的。

香港有一半左右的家庭已擁有物業，如果樓價持續下跌，這批有樓家庭的財富就會大量蒸發，影響整個社會的消費能力與投資能力，甚至可能引來通縮，對社會的傷害可以很大。

至於另一半未擁有物業的人，大都不是私人市場的買家；他們需要的是更多的資助房屋，而非私樓的價格下跌。兩者孰輕孰重，問責官員應懂得取捨。

 

文章原刊於《AM730》。

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