汪敦敬：東西博弈下的香港樓市

和每一次香港受考驗一樣，有人走出來說「香港已死」，地產從此一蹶不振！

國際大局上，我們現在面對的是「東升西降」，東亞日益取回合理的互動及主導，亦因此引來了一次美國和西方打壓中國的世紀博弈大局，許多事情包括經濟都成為了一個戰場，市場機制和趨勢亦走向失效！

樓市在以上大局下，市場機制完全被主導了，是否有關機制就以後也不存在？筆者認為不是，市場機制只是被外圍因素和悲情所壓抑，當這些因素逐一減弱時市場機制就會發揮出來，很多人認為「市場已死」甚至走向崩潰，筆者認為這是一個很嚴重的錯誤！

筆者多年前推出的「龍市理論」的市場形態是否也不存在？筆者認為不是，因為有關市場結構的因素（即資金多、供應少、借貸少及財富效應深厚）都是沒有改變而且仍然存在，並在過去樓市失落的時候，這些結構因素都發揮到顯著作用，在今日甚至未來，這些因素同樣會和市場繼續互動！

香港資金匯聚，對比借貸香港資金比重特別多這種優勢在過去一段時間面對加息浪潮及不同經濟的衝擊，我們都保持到相對息口較低的水平！加上國家的眷顧，香港實際的基本通脹暫時都是2%以下的低位，雖然未來一定會上升！但是市場竟出現按揭借貸息口低於定期存款息率！收獲定期息口甚至乎是實際通脹的倍數計，這是一個奇景！這種特殊情況令到「萬劍歸宗」，將市場大小資金都透過定期收進入了銀行體制，在7個月（2022年3月至9月份）裡面，單是計算增加的定期都有逾1.5萬億港元！如此一來，市場購買力就被抽乾！

眼前是一個新常態，並不是1997年之後的泡沫爆破！我們的財富沒有被蒸發，香港資金仍然沒有減少！香港定期的總額是6.9萬億港元，這比香港住宅未償還貸款的1.9萬億港元更加高，看來息口負擔少於息口得益，即是說加息受惠的人可能是多於加息加重了負擔的人！

無疑，中美博弈下好消息和壞消息都會排隊出場！市場仍然有動盪，但是不斷鬥爭，始終都會有階段性戰果，到市場穩定一些的時候，這些因素會重新產生作用！太平盛世下的「龍市理論」是描述2008年之後的新常態，經濟理論當然敵不過國際上的博弈、外圍因素和時代悲情！但以「龍市理論」實踐的樓價支持點，都是在市場回復之後相信會較快歸位！除非到了那天，龍市結構已經作了質的改變！

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