陳海潮：指標屋苑樓價Q3挫5.3% 冀漸回穩

 

在疫情及加息兩大負面因素夾擊之下，第三季指標屋苑經歷量價齊挫的疲弱市況，惟最新一份《施政報告》放寬買家印花稅以吸引專才來港，料為沈寂的樓市帶來轉機。綜合利嘉閣地產研究部數據所得，2022年九月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價報14,149元，較八月份的14,413元再挫1.8%，除連跌五個月以外，更創下自2018年三月以來的55個月(即逾四年半)新低。

總結今年首三季樓價累跌7.88%，其中第三季跌幅已達5.3%，以單季跌幅計算，為2019年第四季以來的12季最大按季跌幅。若以九月份樓價與去年八月的歷史高位比較，則累積下跌達一成(9.98%)。

細看全港三區樓價，2022年九月份持續全線下跌，當中港島區8個指標屋苑的加權平均實用呎價跌0.6%，報17,697元。九龍區21個指標屋苑的平均實用呎價下挫1.6%，報14,967元，失守萬五元水平。至於新界區21個指標屋苑平均實用呎價按月下跌2.4%，報12,143元。
 

列入觀察名單的50個指標屋苑當中，九月樓價報跌的屋苑有36個，佔整體比率72%，而報升者有12個，另2個屋苑分別因八月及九月未錄成交而無法比對。當中，上月樓價錄得實質跌幅較顯著的屋苑包括調景嶺都會駅、大圍名城、東涌藍天海岸及烏溪沙銀湖‧天峰，分別錄9.3%、8.9%、8.8%及8.5%的實質跌幅。至於逆市錄得樓價升幅較顯著的指標屋苑包括大角咀柏景灣、九龍灣淘大花園、鴨脷洲海怡半島及鰂魚涌南豐新村，實質按月升幅分別為8.6%、5.9%、5.7%及5.1%。

本地展開加息周期，市場入市動力欠奉，總結九月份全港50指標屋苑交投量按月微跌2%，險守400宗，連續4個月在四百宗邊緣低位徘徊；總結第三季只合共錄得1,205宗成交，較次季的1,989宗急挫39.4%。九月份全港三區交投量中，港島區按月大減36%，僅錄38宗買賣；九龍區買賣減少7%，全月有166宗；至於新界區則逆市增加15%，錄得196宗成交。至於月內交投最旺指標屋苑續為沙田第一城，錄得41宗成交，而嘉湖山莊及新都城各錄28宗及26宗買賣，至於黃埔花園及新港城則雙雙錄得16宗成交。

十月份市場好壞消息參半，而買賣雙方一度屏息觀望「中共二十大」的召開及行政長官的《施政報告》有否利好政策出台，故交投在結果出來前十分疏落，只有減幅較多的單位才易達成成交，故預期十月指標屋苑交投仍相對呆滯，難有大起色；至於樓價方面則仍持續受壓，按月料再跌逾1%。

隨着《施政報告》於10月19日推出，優化了買家印花稅，專才來港置業並成為永久久民後可獲退稅，加上港府也積極搶企業、振經濟，而市場更有傳內地部署入境檢疫擬放寬至「2+5」的安排，筆者相信以上種種均有利進一步帶挈本港第四季樓市出現好轉，帶動樓價止跌回穩，造就交投可望逐步回升。

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