丘寧：商業樓市「復常」之路不易行

香港走向復常，股市早已爆升，傳統智慧是由樓市接力，可是今個星期多單地產新聞都似乎一面倒負面：負資產創自2005年3月底後近18年新高；政府擬於啟德興建過萬簡約公屋單位，附近的業主憂慮樓價被拖低而群起抗議；觀塘市中心重建項目第四及第五發展區的商業項目流標。

先談負資產，這個專有名詞香港人應該不會陌生，但過去十幾年樓市幾何級數上升，市民可能已經不當負產資是甚麼一回事。根據金管局公布，去年第四季尾錄得12,164宗負資產住宅按揭貸款，創近18年新高（去年第三季尾的負資產宗數只是533宗），去年樓價平均跌15%，若果做九成按揭，變負資產也是合理，但即使第四季爆升22倍至逾1.2萬宗負資產，與2003年沙士時逾10萬宗比較，情況不算太壞，加上內地購買力即將重現，所以即使短期內負資產宗數可能仍繼續上升，以現時按保計劃下的不良貸款率僅為0.01%計，市民持續還款能力仍高，加上金管局「減辣」這招未出，因此筆者認同金管局總裁余偉文「風險可控」的研判。

至於啟德起逾萬簡約公屋，似乎是政府急於解決劏房問題，因此要於短時間內提供大量簡約公屋去「交數」所致。被選中的啟德世運道原本是商業發展用地，但啟德之前多幅商業地流標，可能政府認為有關土地短期內都難以售出，倒不如借來「交數」，若以結果為目標看，做法合理，可惜就犧牲了數以萬計啟德業主的利益。

要知道啟德多個樓盤都是以「豪宅」包裝出售，附近突然間多了過萬簡約公屋出現，樓價唔跌就奇，即使政府承諾五年後還原土地，那已經是五年後的事，難道要一班業主齊齊捱五年價？五年後又一定會回升？因此，一班業主群起抗議絕對可以理解，不過筆者認為，以現屆政府的執行力與決心，決定了只會全速推進，業主還是準備做苦主更實際。

至於觀塘項目流標，其實當初只得新地（016）一家發展商入標，大家早已有流標的心理準備，結果連同上月流標的赤柱環角道住宅地，今年短短兩個月，已累計有兩幅地王級土地流標。連鎖效應下，市場預期月底截標的旺角洗衣街大型商業項目流標機會甚高，事實上，相對住宅樓市，筆者認為商業樓較難「有運行」，一如文初提及內地購買力即將重現，但相信只限於個體戶掃下單位而已，暫時難望內房老闆「復常」來港掃貨，至於香港發展商對商業項目的取態，看看剛流標的觀塘項目，心不禁寒了一寒。

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