曹德明： 銀行削減按揭現金回贈的因由

政府撤辣後，上月樓市交投即時回升，不過有傳大型銀行削減按揭現金回贈，除按揭保險個案，一般新造按揭、轉按以及加按申請將不提供現金回贈。樓市回暖，銀行對按揭業務取態卻轉趨審慎，原因何在？

銀行對於按揭業務取態的考量眾多，一二手交投雖然回暖，但樓價仍處於低位整固階段，撤辣對樓市的正面效應能否持續仍需要觀察一段時間。而現時一個月銀行同業拆息已超過半年徘徊4厘以上水平，即早已超過現時一般新造按息4.125厘，近日美聯儲局主席鮑威爾稱通脹仍未回落到預期目標，如未有進一步進展，美國利率或須更長時間維持高水平，美國或延後減息，拆息將持續處於高水平，而銀行一直未有再調整最優惠利率P，使按揭業務資金成本一直高企，銀行面對的資金成本不輕。另外，金管局於2月份進一步放寬銀行按揭成數上限，客戶購買3,000萬元或以下的物業，無須透過按揭保險可承造最高7成按揭，銀行計算的風險因素亦相應地增加。基於成本、邊際利潤以及風險管理等因素考量，加上經濟仍未完全復甦的情況下，大型銀行偏向以審慎態度處理按揭業務，並且改以服務質素與市場競爭。

回顧過往歷史，2006年即18年前，銀行不盛行提供現金回贈，大約於2007年開始才提供0.8%至1%現金回贈，到了2016年尾發展商推盤步伐進取，銀行以多元化按揭計劃及優惠爭取新盤按揭市場份額，同行競爭下，銀行策略亦開始更多花心思，現金回贈亦反復增加，過去幾年更一直攀升，去年8月份更高達3%，創有記錄新高。而現時銀行基於多項考慮，回歸18年前以服務質素策略吸客，亦屬合理決定，料其他銀行或因應自身條件而改變其按揭業務策略。

現金回贈削減會否影響市民入市？筆者並不認為。現時樓價高位回落2成，近期新盤均以低價開盤，一二手交投重拾活躍，配合政府撤辣及放寬按揭等措施，即使銀行削減回贈優惠，對市民入市意慾亦不會有太大影響。而現時仍有部份中小型銀行為特定優質或大碼客戶提供現金回贈，建議客戶可貨比三家，選擇較多優惠的銀行承造按揭。