陳海潮：撤辣擊破保護盾 蝕讓個案恐反增

2月底全面撤辣以來，刺激了住宅的交投大增並令樓價止跌回穩，可惜卻無助轉手獲利比率及賺幅回升，反倒在辣招保護盾消失後將越見受壓，預料踏入次季，蝕讓宗數及比例將更嚴峻。綜合土地註冊處資料，2024年第一季本港共錄3,056宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達69.6%，較去年第四季的72.9%跌3.3個百分點，連跌3季，並創2009年第二季以來的60季(即15年)新低，反映年初樓市不濟及撤辣後的生態轉變。

在平均獲利幅度方面，今年首季每宗私宅轉手個案平均賺幅只有29%，較去年第四季的35.4%再跌6.4個百分點，除連跌3季、插穿三成水平外，更創下2010年第三季以來的55季(即近14年)新低，反映市況欠佳及撤銷辣招後，多了短線持貨業主沽貨而進一步拖低整體平均賺幅。當中，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例跌至三成邊緣，只達31.6%，按季跌1.8個百分點，涉及宗數達1,387宗。此外，首季虧損個案錄得1,305宗，佔比增至29.7%，相關比例按季增加3.5個百分點，以宗數計，為2010年首季以來的57季(即逾14年)最多，反映撤銷額印稅後，湧現更多蝕讓急沽的情況；至於平手者則有31宗，佔比則按季微減至0.7%。

按物業轉售價格劃分，過去一季中細價樓較受捧，交投量最多、樓價介乎401萬至600萬元組別之二手私宅轉售獲利比率高見73.7%，為表現最佳的組別，惟按季亦跌0.4個百分點，而其平均賺幅按季亦跌6.2個百分點，至39.9%，惟卻是賺幅最大的銀碼層。此外，介乎801萬至1,000萬元以內的中價物業獲利比率按季亦跌4個百分點至69.6%，而其平均賺幅按季也跌3.6個百分點，至27.1%。至於樓價在1,200萬元以上的高價物業，獲利比率達68.4%，而平均賺幅則挫7.1個百分點至僅有23.7%。

若以屋苑計算，第一季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑前兩位分別是嘉湖山莊及美孚新村，各錄得82宗及50宗登記，獲利成功比率分別達78.8%及72.5%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中，則以海怡半島的每宗轉手個案平均賺幅最大，高達94.1%；而表現最差者則為日出康城的蝕1.0%，屋苑亦為榜內獲利成功率最低的屋苑，只達34.5%。

樓市全面撤辣，雖對市場帶來利好作用，刺激交投大升，更令原先回落的樓價喘穩。不過撤辣措施對於私宅轉手獲利/虧損，可謂是一把雙刃劍，因為撤銷額外印花(SSD)稅後，部分有資金周轉需要而沽樓套現的短線業主便少了一重禁忌，可相對輕鬆轉售物業，除因此拖低獲利比率外，更導致平均每宗賺幅持續下跌。

筆者相信，踏入第二季有關情況仍將持續，故預期辣招年代獲利比率高企橫行的日子將不復再，取而代之的是因應市況而出現的反覆波動，料第二季私宅轉手獲利比率有機會持續跌至65%的水平，而平均每宗賺幅亦料處於25%至29%的低位徘徊。

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