曹德明 : 村屋按揭難批？入市前做足準備

村屋環境清幽，間隔寬闊，入場費亦較一般私人屋苑相宜，加上近年交通網絡日趨方便，因此吸引到不少上車客入市。不過申請村屋按揭與一般物業有所不同，筆者本文將講解當中的注意事項。

按揭成數方面，透過按揭保險，樓價1,000萬元以内的自用村屋最高可承造85%按揭；1,000萬以上至1,125萬元以下最高80%-85%按揭及上限900萬元(較低者為準)，1,125萬至1,500萬元最高80%按揭；1,500萬以上至1,715萬元最高70%-80%按揭及上限1,200萬元(較低者為準)；1,715萬以上至3,000萬元最高70%按揭。按揭年期方面，村屋最長30年，如購買高樓齡村屋要注意，銀行通常會以70減樓齡作年期上限，若涉及按保計劃，更會以55減樓齡作上限，即25年樓齡以上便不能做足30年按揭。

其次，由於村屋交投疏落，銀行估價偏向保守，按揭成數或批不足，建議預備多些資金作首期，令前期開支更鬆動。而大部分村屋都會設有天台、車位、花園等，若涉及違規僭建，銀行有機會拒絕批出按揭。此外村屋周遭的路權亦較私樓複雜，如果村屋附近路權不清，同樣會影響估價及按揭審批。每間銀行對村屋的取態及準則不一，建議貨比三家，同時向多家銀行申請按揭以獲取最高的估價及按揭優惠。

另外，村屋種類繁多，大部份屬於「丁屋」，只要有獨立契便可進行估價及申請按揭。但另一些村屋包括「祖」、「堂」物業、有轉售限制及村屋樓花，除了不符合申請按揭保險資格，同時亦難獲得銀行批核按揭，想購入該類物業要有心理準備或要Full Pay入市。

銀行審批村屋按揭一般會綜合較多的考量，審批過程較私樓複雜，而銀行或需要委託估價行視察相關單位，從而進行估價，因此村屋的按揭審批時間較私樓長，加上近期有部分銀行開始收緊相關按揭申請，建議準買家預留至少2個半月至3個月時間處理按揭事宜，有需要亦可向大型按揭轉介公司查詢，協助配對最合適的銀行。