填海必須「追落後」，不能只聚焦在一些區域小打小鬧，更加需要有一個振奮人心的大填海方案，一方面為香港長遠提供大量可持續的土地供應，另一方面也可以通過大填海突破現時樓市困局。

日前，團結香港基金邀約了一班傳媒人，為其「強化東大嶼都會」2,200公頃大計，作公關宣傳。其中他們提到舊區重建的問題，我忍不住發言說，這其實是小學生的數學，你們現在才講出來，已經算是比較好的了。

於2011年1月我撰文提出「美玉效應」，意思是指普遍業主都當手頭上的物業如一塊美玉，惜售不放盤，令市場上的供應更少，發展到現在，香港的美玉效應已愈來愈嚴重了，額外印花稅、按揭等等措施規限下，令到再投資的成本及風險大增，反而持貨「死揸」的贏面最高。

正值土地大辯論之際，團結香港基金發表「強化東大嶼都會」計劃，喚醒港人跳出框框，想像未來。據政府於2030+提出發展東大嶼，填海造地約一千公頃，基金會認為過於保守，未能釋放足夠土地，讓香港發揮所長。

政府拍賣土地成交價近年屢創新高，有部份人將這歸咎於政府的所謂「高地價政策」，即故意限制土地供應，以提高拍賣土地的成交價。然後，再進一步推論政府以賣地所得的龐大收入支持其大型基建，同時製造更多土地需求，並稱這個過程為「基建旋轉門」。

團結香港基金昨天發佈了成立迄今最大型的土地房屋研究報告。這個令人腦洞大開的人工島計劃，提供2200公頃的土地，相當於110個維多利亞公園，或佔香港已發展土地的8%，興建25至40萬個新住宅單位，為基層提供更多可負擔的資助單位，亦可為中產重建置業階梯。這個構想，可謂大手筆。

團結香港基金最新一份研究指出，政府目前關於東大嶼都會的方案，當中填出的土地並不足夠。研究團隊認為政府應該將規模擴大一倍。如果有關建議落實，未來在香港島和大嶼山之間的中部水域，將會出現超過 2,200 公頃的土地，相當於半個九龍會出現，並容納到70-110 萬人口居住。

房屋問題是現階政府非常著急的事宜，早前林鄭月娥推出改變資助房屋定價、增加資助房屋供應，受到年輕人歡迎，紛紛讚好。近月討論土地發展，各個政團集中在填海、棕地和高球場等，但公私營發展、新界土地及其他選項則乏人問津。

自2014年復售居屋起，居屋計劃大體沿用過去的一套，售價及負擔能力按白表申請人的入息及資產限額計算，當中參考了擴展市區及新界區一個樓齡十年的私人住宅單位價格，因此，樓價上升的同時居屋售價也水漲船高，這點亦被詬病多時。筆者認為，改變定價機制只是優化整個居屋政策的開端，當中仍有不少範疇值得探討改善，令居屋計劃更貼近社會實際的需要。

最新媒體報道，政府對發展新界北部地區，進行了初步的可行性研究，而且也為粉嶺高爾夫球場建屋進行評估。但沒想到的是，內部研究得出的結論，竟然是