《專題‧地從何來(三)》想告別蝸居「住大啲」 香港欠幾多土地？

新盤「劏房化」是近年樓價癲升催生的不健康現象，最近港島區一個面積不夠200呎的開放式單位，都要賣到逾470萬，你真係買得落手？智庫團結香港基金預測，未來四年（2017至2020年）的每年平均私樓落成量達20200伙，較之前十年高出85%，但總樓面面積升幅僅50%，意味短期內平均單位只會愈趨細小。不過，既然癥結在於土地短缺，我們是否應盡快做好長遠規劃，不要讓「愈住愈細」問題繼續「代代相傳」下去？那麼，我們要多幾多土地？ 

政府：4800公頃 

根據政府《香港2030+》規劃估算，未來30年的預計總房屋單位需求約為100萬個，又指約30萬個單位需要重建。 

報告提到，本港長遠需要4,800公頃土地發展，扣除現時已落實發展的3,600公頃，尚欠1,200公頃用地，包括300公頃經濟用地、200公頃房屋用地、700公頃屬於休憩及社區用地。 

團結香港基金：9000公頃 

不過，團結香港基金最新一份研究報告，認為政府低估未來土地房屋需求。報告推算，未來30年總房屋單位需求126萬個，即比政府估算多26萬個。 

為何數字相差兩成有多？首先，報告認為當局未充份估算，樓宇老化及重建需求。根據基金會整合數據，2016年，全港只有約9%單位所在樓宇超過50年樓齡，但到2046年估計將急增至47%，即近150萬個單位(假設未來30年都沒有拆卸樓宇)。報告推算未來30年需要重建的公私營單位超過60萬個，因而需要足夠單位給受影響住戶「換樓」。 

另外，報告又認為港人應該「住大啲」提升生活質素。現時人均居住面積僅170平方呎，若要提升到270呎即與新加坡相若，參考政府分析報告的平均地積比率3.6倍，需近3000公頃住宅用地才足夠建造126萬個單位。 

計同其他社區配套，包括交通、工作、醫療等，香港未來30年總共需要逾9000公頃土地，約等於三個沙田新市鎮，面積比政府估算多近一倍。即使不計政府已落實、規劃及正在諮詢中的項目（東大嶼都會及新界北新發展區），尚欠4000公頃土地供應。 

其他團體意見 

不少團體都有就《香港2030+》提出意見，但大多認同增加建屋量，未有確實建議未來應預留幾多土地發展。民建聯提出現時香港公私營人均居住面積僅為 13 平方米及 20 平方米，相比任何一個亞洲區內的主要城市都要低。認為任何適用於本港的「宜居」定義，也不能缺乏提升人均居住面積的元素，故在未來的規劃上，有必要為提升人均居住面積預留足夠的土地。 

亦有環保團體認為無需大幅造地。世界自然基金會指出，按統計處推算，住戶數目將於未來35年增加48萬戶左右。不過根據發展局提供資料，未來二十年或以後已有共逾50萬個單位落成，加上未來香港總人口在2043年開始下降，而新界北發展及其他政府長遠計劃還會提供額外單位，樓宇供應已能應付住戶數目增長。 

不同團體對土地需求不同，主因是對居住面積及單位數量的不同評估。政府估算，未來每年約要有33,000個單位，團結香港基金就認為約需要42,000個，世界自然基金會則認為約13,700個單位就夠。 

大家可以自行評估，你想自己，或我們的下一代住幾大？要否不斷追逐樓價？要否增加土地？又願意為增加土地犧牲幾多？ 

至於社會上有人提出房屋供應不足，應控制人口增長，我們下一篇文章會與大家探討一下。