《專題‧地從何來(五)》填海？棕地？舊區重建？覓地方法優缺點大比併

（1）填海 

填海一直與香港發展密不可分，更為發展新市鎮提供必要土地。六個大型新市鎮，包括將軍澳、東涌、大埔、屯門、荃灣、沙田都有大比例土地來自填海，其中將軍澳更有七成人口住於填海地上。不過，政府自90年代中開始再無任何大型填海計劃，2000年起再無新市鎮落成，變相造成今日供應短缺、樓價高企結果。 

優點：填海所得或上一代新市鎮開闢而來的土地，其地盤面積普遍較大，平均為16萬平方呎以上；相反，經改劃而來的地皮規模則明顯較小，平均地盤面積只有約5萬平方呎。面積大地盤可作更完善規劃，例如作大型的商住混合發展，及/或加入較充足的交通配套。另外，不需牽涉收地賠償問題。 

缺點：填海發展一般需時近十年。破壞天然海岸線，衍生環保及生態保育問題。 

（大公報資料圖片）

（2）收回棕地 

在香港，棕地泛指新界已荒廢農地或鄉郊土地，被改作諸如倉儲、回收場或其他與環境不協調的用途。 

優點：由於棕地屬於已被破壞的土地，保育爭議較小；有經濟活動存在的棕地，道路、交通、水電、渠務等基建已初步成形，減省發展時間；棕地雖然也有地主，但不少土地多年無法有效發展，地主的資產變相被凍結，出售套現的意欲較高，政府談判應相對較容易。 

缺點：絕大部分棕地屬私人擁有，開發過程必然涉及收地、拆遷、安置、補償等問題，處理時間和成本較高。例如，預計今年中落成的屯門欣田邨，從收地到項目完成，最終發展時間長達10年。另外，不少棕地用作露天貯物、貨櫃場、廢物回收、停車場等用途，若然收回發展，亦要考慮對相關行業影響，是否要另覓地點安置。 

（3）見縫插針 

現屆政府常被批「盲搶地」，包括將多幅綠化地帶、休憩用地及政府/社團用地（GIC）改劃為住宅用途。例如，將僅得0.12公頃大的北角電照街遊樂場，改建單幢式住宅居屋，項目月前已獲城規會通過。另外，政府近年亦積極在現有屋邨內加建「單幢式公屋」，如油麗邨信麗樓，將於2018年落成。 

優點：市區用地較珍貴，重新發展，可釋放土地價值。毋須大型規劃、選址，可減省發展時間，解決燃眉之急。 

缺點：地皮較小、可建樓面面積有限。如涉及放寬建築物高度限制，或改變土地的用途，要向城規會提交申請及審批。地區人士及周邊居民或擔心影響空氣流通、阻擋景觀「不見天日」，而大力反對甚至提司法覆核。這些因素都有機會拖長發展過程。 

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（4）舊區重建 

本港部分地區發展已久，例如土瓜灣有多棟樓齡超過50年的舊樓，土瓜灣五街、十三街、啟明街、環字八街等都是為人熟悉的舊區，日久失修令舊樓變「危樓」，出現鋼筋外露、外牆剝落等現象。 

優點：令舊區得以重新規劃，地盡其用。減少危樓數目，改善居民生活質素。  

缺點：居民補償、安置問題未必容易談妥，成本亦高昂。按慣例，市區重建局申請強收業權，收購率一般要先達八成或以上。另外，重建耗時，按照政府說法，市建局的一般中小型項目從啟動、收購、收地、招標、興建以至落成，大約需要6至8年時間。較大型項目，如觀塘市中心發展計劃，更需要超過10年時間。 

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（5）郊野公園邊陲 

香港總共土地面積約11萬公頃，當中四成即逾44000公頃為郊野公園用地。有意見認為現存的郊野公園條例乃40年前的產物，實有檢討必要。不過，發展郊野公園甚具爭議，特首梁振英在最後一份施政報告提到，應思考以小量生態價值不高、位於郊野公園邊陲地帶的土地建屋，亦引來極大反響。 

優點：本港不少郊野公園鄰近都市，毋須投放大量資源建設基建。不涉私人業權，節省收地賠償過程。 

缺點：對生態物種造成一定影響，環保團體大力反對。削減郊野公園吸收碳排放，減低熱島效應的功用。減少大眾郊遊及休憩空間。