陳凱文：「明日大嶼」動了誰的奶酪？
近日，特首林鄭月娥公佈新一份施政報告，提出的「明日大嶼」計劃，從長遠解決房屋和土地供應問題。計劃首階段將在交椅洲附近建造約1 000公頃的人工島，第二階段則在喜靈洲附近建造約700公頃的人工島，當中7成為公營房屋，預料可興建26至40萬個單位，可供70至110萬人居住，創造34萬個就業職位。然而，計劃一出便遭到不少人的強烈反對，究竟是為什麼呢？
香港土地開發概況
在探討這個問題前，我們必須知道人工島計劃，究竟動了誰的奶酪。要了解動了誰的奶酪，則必須對於香港現時的土地開發概況，有一個基本的了解。根據規劃署的數字，香港現時已建設的土地，只有271.08平方公里(km²)，佔全港1111km²的24.4%，當中只有77km²是住宅區。在這77km²的住宅區內，35km²是低密度的鄉郊居所，私樓只佔26km²。至於公屋和居屋，則只有16km²。
由於香港島嶼甚多，261個島嶼，總面積有309km²。最大的島嶼是大嶼山，佔147.16km²。雖說大嶼山多地，但是大嶼山本身有56.4km²是郊野公園，加上現時我們只有一條大橋通往市區，增加了開發大嶼山的困難程度。另一方面，香港有7km²的劣地、石礦場和岩岸，以及440平方公里的郊野公園。政府之前曾有人提議開發，便立即遭到環保分子的反對。
誰擁有農地和「棕地」？
剩下的土地，便是農地、魚塘及基圍，共有68平方公里。當中的部份農地現已荒廢，或已改為其他用途，如：劏車場、停車場、貨櫃場，甚至用來安放泥頭，這就是某些人口中的所謂「棕地」。正因如此，在今次人工島爭議之前，便有部份人一直主張「棕地優先」，又或者是政府動用《收回土地條例》，收回新界的一些農地。
問題回來了，「棕地」和現有的農地，是無主地嗎？不是。單是四大地產商，便擁有1.045億平方尺(ft²)的農地，恒基擁有4490萬ft²，新鴻基擁有2900萬ft²，新世界擁有1760萬ft²，長實則擁有1300萬ft²，其他的農地不少都在原居民手裡。此外，所謂「收回土地」並非不需補償的，因為根據《基本法》第105條的規定：「徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值，可自由兌換，不得無故遲延支付」。
動用《收回土地條例》，誰得益？
因此，政府收地之時，便可能會出現賣方不滿賠償額過低，而要交由土地審裁處仲裁。此外，政府已訂立特惠土地補償及特惠津貼的制度，而且在政府宣佈收地之時，土地的市價也會因此而被拉高。換句話說，其實動用《收回土地條例》，收回農地或所謂棕地，誰會立即直接得益呢？肯定是現時的地主和業主。
另一方面，根據《收回土地條例》第3條的規定，政府「須收回任何土地作公共用途」，即是政府收地之後，只能用來興建公營房屋。即使過去曾有案例 (案件編號：HCMP003232/1990)，政府可在推動新市鎮計劃之時，把部份收回的土地拍賣作商住用途 ，但是新市鎮計劃的用地，肯定是公營房屋佔多。換言之，動用《收回土地條例》的結果，必然是可以用作興建私樓的土地減少，私樓樓價也未必會因而下降。
填海可能使地價下跌
更重要的是，不論是「棕地優先」、動用《收回土地條例》，或者使用閑置官地，都只不過是改變現有土地的土地用途，不會增加香港現有的土地面積。唯獨是填海計劃，才會使到可建設的土地面積增加。根據經濟學的供求定律，土地供應量的增加，才有機會造成地價下跌。屆時受損的一方是誰？自然是現時的地主和業主。說穿了這層利害關係後，大家終於明白，為何「明日大嶼」計劃，會遭到強烈反對了吧？
