黃詠欣：善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」

近年銀行競爭激烈，基本上選用普通的按揭產品，銀行亦會提供「按揭儲蓄掛鈎戶口」(Mortgage Link)，當成額外優惠送給客人，「按揭儲蓄掛鈎戶口」顧名思義即是「按揭貸款戶口」與「儲蓄戶口」組合，是以高息存款作吸引(賺息效應) ，儲蓄戶口享有等於按揭利率之息率，客人亦可隨時提存戶口內之存款，而無須繳付任何手續費。

至於在操作上，銀行會以每日儲蓄戶口結餘計算日息，再於每月結算日存入利息，而儲蓄戶口存款上限通常設定為按揭貸款結欠之50%(有個別銀行是60%)，申請人亦要注意貸款機構有否設有超逾存款上限之收費及申請手續費或戶口年費。

最近有記者舉了兩個有關「按揭儲蓄掛鈎戶口」的例子，筆者覺得非常有趣，在此分享一下。

例子一﹕如果一百萬貸款額，按揭息率2.375%，供款年期為25年，月供大約$4423，跟供款年期30年月供$3887比較每月多供$536，他應該選擇維持25年期供款藉以盡早贖樓，抑或選擇30年期供款並將每月差價536元存入「MORTGAGE LINK」戶口賺取利息較為著數呢?其實兩個做法在頭段(278期以前)效果一樣，關鍵在於當存款上限高過按揭貸款結欠之50%就再沒有賺息效果，假設100萬貸款額供款年期30年，到了第278期時本金結欠為$293,911，而每月存入$536至第278期總存款為$149,008，由於mortgage link的存款上限通常為本金50%，屆時存款已稍超本金之50%，換言之往後存入的$536已再沒有賺取高息效果，結論供款年期短始終有着數。

例子二﹕如果手持五十萬，打算買一百萬元物業，他應該選擇做五成按揭，抑或做六成按揭，變相支付四成首期，但餘額一成(即十萬)就放入「MORTGAGE LINK」賺取利息，哪種較為划算呢?其實跟上述情況差不多，在頭段(266期以前)效果一樣，關鍵在於當存款上限高過按揭貸款結欠之50%就降低了賺息效果。假設支付四成首期即貸款額60萬供款期30年，按揭息率為2.375%，到了第266期時本金結欠為$199,838，而$100,000存款已超過本金的50%，因本金會不斷減少，故往後$100,000存款並不能享盡賺息效果，結論支付較多首期是比較划算。

其實此戶口的好處是可以使客人能靈活使用手頭現金來節省供樓利息支出及在客人有需要時可取回額外供款的現金作為後備用途，尤其適合經常有交收現金的人及做生意人士，如 : 經營零售店東主、小販、的士司機等。另外近兩個月銀行調高按揭息率及最優惠利率，如供款人善用此戶口，例如存入所有積蓄或用作為出糧戶口等等，都不失為對沖加息的一個方法。