黃洛絲：樓市轉勢 慎防負資產重現

假如近日看報紙樓市版，大概以為金融海嘯已經發生，不論是港島太古城、沙田第一城；銀主盤還是實力盤，都錄得一成至兩成的跌幅，不少交易更重返去年年中的價格。舉例說，一個三房單位的價錢，年中只能買到兩房的單位而四百萬元的樓盤也重現，這未嘗不是對想入市的市民一個希望，因為不用一百萬就能上車。但多個樓盤也出現撻訂的現象，有些新盤入場價只是五百萬，準買家也寧願放棄訂金。觀乎兩大龍頭代理行中原和美聯都需要職員離職，這顯然證明市場出現了兩股不同的情緒。

回看一下一手市場，不少在首輪賣出的單位只有三成，證明市場的購買力開始減弱。萬科、九龍建業的新盤都未能全數售出在油塘和元朗的單位。在目前用家主導的情況下，當中又以年輕人為主，筆者認為入市確實要三思，看清楚供款能力，以及預鬆一點預算用作加息帶來的額外供款。幸而，近年市民的收入當中，只有34$左右用作按揭供款，遠低於十年前或二十年前的比率。

而八十後、九十後的買家，大概沒有經歷過二千年時負資產的慘況。當時樓價從高位回落近七成，變相五百萬的單位，變成一百五十萬。當時假如手持物業，一邊供款，其實是賣樓也還不到錢給銀行。如果實力夠，月入過五萬還好，一邊供一邊捱，但有些業主工也沒有了，伴侶可能也多年沒有打工，結果被銀行逼賣樓。筆者當時眼見不少業主非常徬徨，欠下銀行巨額債務。故此，政府和金管局必須密切監察樓市情況，與銀行加強聯繫。筆者認同金管局陳德霖所言，相市未確認進入下行周期。但倒是不認為減辣言之尚早，反而應該積極考慮逐步放寬辣招，讓市場自然調整供求，避免樓市一下子大幅度下跌。因為現時的二手市場成交量實在太少，萬一樓市下滑，可能沒有足夠的買家承接。

而未來幾個月本地和美國經濟很大程度關乎聯儲局加息步伐，以及中美貿易戰會否刺激國內通脹，因而減慢了經濟增長的步伐。筆者預期樓市在明年將會進入調整期，手頭有充裕資金的朋友沒問題，但如果只是剛剛好的話，不妨多等幾個季度，先看看心水單位，把錢留住，等下年做好裝修。