「剛性需求」驟降買家等劈價　地產商「3招」紓壓

樓市吹淡風，年初萬人空巷的「剛性需求」忽然消失，一向企硬的地產商近期亦面對現實，不斷出招谷銷情。總括而言，地產商最近有3招紓壓，分別為全部單位招標、免壓測高成數按揭、長成交期先住後付計劃。除了3招吸客，地產商近期亦將樓盤定價下調到貼近二手，而每次加推時亦不作加價安排，明顯對市況評估較以前保守得多。

近期接連有新盤將全數單位招標，最初為億京大埔海日灣I，10月時推出138個單位招標。之後近日九建旗下油塘海傲灣亦作出同樣部署，第二輪134個單位全部招標。業內人士分析，以招標方式賣樓的好處，是賣方毋須將底價公開，變相地產商會有更大主導權，即使減價出售亦對項目衝擊較小，而且銷情差亦不用向市場交代銷情，可說一舉數得。

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推高成數按揭 無需壓力測試

第二招高成數按揭，則是地產商無可奈何下的應對之法，因為今天借貸風險已較之前高，地產商本來打算收水，但最後都「被迫」推高按計劃。好像海傲灣，地產商一開始表示不會推出高成數按揭，但近日卻「跪低」，宣佈推出最高樓價達八成的一按計劃，需要入息證明，但毋須壓測，明顯想吸引市場上一班實力不足的人士或自僱人士入市。

另外，將軍澳LP6今年8月時亦曾聲稱不提供高成數按揭，但最後有代理按揭轉介機構代勞提供。

地產商賣樓要用高成數按揭，原因在於一般銀行現時在金管局規管下，最多只可借六成（不包括按揭保險計劃），兼且有壓力測試，個別準買家即使儲夠首期亦未必買到樓，相對之下地產商「財仔」彈性較大，故即使息口高過銀行甚多，仍然有準買家願意選用。

「先住後付」吸投資者換樓客

第三招，亦即長成交期先住後付計劃，這一招通常在現樓項目推出，目的是吸引投資者入市，亦可以減輕換樓客的壓力。最近，會德豐就旗下已屆現樓的將軍澳MONTEREY推出長達1,088日的長成交期付款，可以先住後付，當中10%樓價作佔用費，另買家提前成交付清餘額則最多可享3%樓價回贈。

值得留意的是，一手空置稅今年中公佈後，地產商除非願意交稅，否則再無法「坐貨」，面對這樣的賣樓環境，地產商急於「清貨尾」亦可以理解。市場可以預見，未來或會有更多已到現樓的新盤推出長成交期先住後付計劃，加快去貨速度。

其他谷客措施，還包括低息按揭貸款、提高按揭現金回贈、周邊置業優惠等等，個別地產商近月更直接減價賣樓。優惠「突然」變得多元化，反映地產商去貨意慾相當大。但由最近銷情看來，新盤買賣雙方索價顯然仍有一段距離，恒地等元朗尚悅．嶺日前首輪賣出半數單位，已屬近期較好銷情。面對海量供應，未來新盤開價會否進一步下調，拭目以待。

 

轉自文匯報