寒柏：波老道交易告吹的啟示
長實集團去年一次過出售旗下位於半山波老道21號餘下的152個單位及一籃子車位，以207. 66億港元賣予新加坡公司華瑞資本 (Sino Suisse Capital Pte.)。據報，相關交易細節比較複雜，華瑞資本已交付20.7億港元左右的首期，餘額分5期交付。期間，長實亦會向買家提供貸款。是次交易，長實集團亦將獲得63億港元的收益。
近日，由於買家未能如期提交買樓款項及相關利息，這波老道的交易正式告吹。長實亦將沒收買方的20.7億港元首期。
這是波老道豪宅交易告吹，有甚麼啟示呢？
這次交易涉及152個單位，實用面積共327,853呎，即平均每個單位若2,157呎。據報，這次交易的平均呎價為62,000港元，車位每個成交價為500萬港元。該區2,000呎以上的面積已算是大單位，該區「二手樓」平均呎價大約為20,000港元至30,000港元。這次交易告吹，或許顯示對一般投資者及基金來說，本港豪宅「一手樓」單位的價錢與同區「二手樓」相差太遠，暫時已失去了投資價值。
對基金及投資者來說，美國聯儲局加息後，最近港息上升至5.19厘的水平，一般基金以高槓桿操作，除了銀行貸款之外，還會有夾層融資，以增加回報。但現時利息太高，再加上本港物業市場不景氣，值博率便大幅下降。對該基金來說，情願止蝕20.7億港元，比起「上車」更划算。當然，這亦反映了該基金最終可能根本無法找到足夠的資金完成交易。在高息環境下，金融市場對本港物業市場的「胃口」已大減。
若把152個單位逐個賣出，或許仍能保持平均呎價，但「去貨」速度將會大幅減慢。在這次交易之前，該項目才沽出33個單位。集團如要重新沽出整個項目中的152個單位，肯定需要更長的時間。
長實集團去年一次過成功沽出該物業的152個單位。據報，長實集團可以大幅增加現金流及減債，以支撐集團在英國業務的資金需求。如今交易告吹，長實集團雖然可以沒收20.7億港元，但集團整體現金流卻因而減少了。今年的英國經濟比去年更差，英鎊貶值，通脹亦高，對長實集團將會構成甚麼程度的影響呢？
有趣的是，本港各行各業皆期望「通關」後，香港經濟可以「復常」，並認為內地富豪將會繼續來港「掃貨」。普遍港人相信本港樓市將迎來「小陽春」。但疫情後，美息及港息高企，環球經濟不景氣，所謂的「小陽春」並沒有出現。去年收購152個豪宅單位的基金，本年度卻似乎無法籌集足夠資金「上車」。由此可見，疫情及「通關」與否，並非決定樓市走向的最大因素，利息成本才是關鍵。
最後，這次波老道豪宅交易告吹，並不一定代表香港豪宅市場即將大跌。由於這筆一次過的交易涉及207.66億港元，在高息環境下，這筆大額投資的風險太高，回報卻太少，基金情願止蝕或未能籌集足夠資金「上車」，亦在情理之中。本港毫宅市場已逐漸由「投資者」左右，改為「用家」所主導。
但可以動輒拿出數億港元用來買樓的「用家」，今時今日還有多少個呢？而且，對他們來說，何不「再坐一會」，讓發展商先多付一會兒高息再說？
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