寒柏：為何發展商認為「唔駛賺盡」？
近日，長實於油塘的全新住宅樓盤「親海駅II」推出市場，折實平均呎價僅1.57萬港元，創市區7年新低，比同區「一手樓」低兩成，甚至乎比該區的「二手樓」更便宜。
發展商推出的首批單位共132伙，於上周六正式「收票」，截當日下午3時已經有逾1000人參觀，據媒體估計，首日收票逾2000張。發展商表示短期內會再以原價「加推」。對於「價單」創同區新低一事，發展表代表回應表示希望「幫市民盡快上車」，還表明「唔駛賺盡」。
傳統以來，香港一直「地少人多」，在土地及住宅房屋供應不足的情況下，所有發展商推盤都十分進取。在商言商，又豈有「不賺盡」之理？
多年來，每逢發展商在某一區「推盤」，明明增加了該區的單位供應，但最終都反過來帶動該區的「二手樓」單位的樓價上升。即使在整體樓市平穩發展而沒有明顯下跌之際，購買「一手樓」單位的業主總要至少「死守3年」，才不致蝕本離場。換句話來說，發展商即至少把未來3年的樓價升幅也計算在內。
香港發展商需要向股東交代，一分一毫皆要「利潤最大化」；「賺盡」才是它們的「座佑銘」，為何今天卻忽然「反其道而行」？
說穿了，發展商並非「不想賺盡」，而是「不能賺盡」，或至少「未必能賺盡」。反過來說，此刻「減價促銷」已經算是「賺盡」了。因此，「幫市民盡快上車」的動機是促銷、賺錢及讓資金回籠；「減價」是因應市場而作出的理性決定。
這是否表示有發展商看淡樓市，才決定「減價促銷」呢？據資料顯示，香港住宅樓供應逐漸增多，2022年的私人住宅單位數量創18年新高，達21,170伙。市場估計，2024年新樓單位將會上升至26,970伙。
除了落成新樓創新高外，各大發展商的「貨尾樓」亦創10年新高。據悉，2023年本港各大發展商的「貨尾樓數量」高達10萬個單位以上。
在過去20年以來，本港樓市不斷上升，本港發展商都非常惜售。無論是對於手上的土地、樓盤及落成單位，發展商皆傾向「囤積居奇」。由於香港發展商的借貸比率不算高，過去利息水平偏低，即使集團有資金需求，仍可透過抵押手上物業 (不論是待發展的土地、樓盤項目及貨尾樓)，便可從各大銀行取得資金；何必要急售「套現」？
但近年的情況已出現「大逆轉」。在供應方面，落成新樓單位及貨尾樓皆創10年以上的新高。同時間，在需求方面，本港出現「移民潮」，有成千上萬的中產家庭移民英國、加拿大及澳洲等等。「後嬰兒潮」的港人亦開始步入「退休潮」，有為數不少的港人決定長期定居在生活指數較低的內地二、三線城市、日本及東南亞等地區；部份人還把香港物業沽售。此外，來港工作的內地專才及外勞，現時最多只帶旺了租賃市場，他們的入市意欲並不高。
供應增多而需求減少，再加上本港利息急增，皆對本港樓市構成極不利的因素。其中，利息高企，不僅減低市民置業的意欲，還大幅削弱了發展商及物業投資者的「持貨能力」。換句話來說，「囤積居奇」的成本急增，讓各大發展商開始不再惜售。
「親海駅II」涉及132伙單位，發展商還打算「以原價加推」。由於單位數量不算少，不能簡單的當成是「單一事件」來看，而是反映樓市走勢的一個重要訊號。
長實集團以「減價促銷」的方式為「親海駅II」造勢之前，集團旗下的「波老道毫宅項目」的出售方案亦告吹。儘管長實大賺「撻訂金額」逾20億港元，但卻同樣地表示本來總值200億港元以上的出售物業計劃要重頭再推。以常理計，「波老道交易」告吹，總需要加快另一個項目入賬，才會完成集團原本早已定好的現金流及財務指標。「親海駅II」的「減價促銷」，便來得順理成章。
值得留意的是，在環球經濟不景氣及高息環境下，各大發展商都有需要盡快促銷，從而減低債務總量及利息負擔，並增加現金流。假設某一個發展項目的借貸比率為5成，1個月HIBOR已超過5厘，發展商的借貸成本至少有6厘。如果發展商仍繼續惜售的話，即等同每年將被息利支出吃掉發展項目達3厘的利潤，非常不划算。萬一明年利息無法回落，情況將會更糟糕。
由此可見，這並非個別發展商或個別樓盤的問題。相比其他發展商來說，長實集團的借貸比率反而是偏低的。長實的「減價促銷」只是比較「快人一步」而已。當長實已不再惜售之際，借貸比率更高的其他發展商，將會有什麼動向呢？
寒柏，從事金融業，亦為自由撰稿人。
