丘寧：樓市小小小陽春已完結
今年初內地、香港齊復常，更與全球正式通關，唔少人對今年股市與樓市都寄望甚殷，結果半年剛過，恒指上半年累跌864點，下跌4.4%，跑輸區內中日台韓主要股市；至於樓市，根據中原地產的數據顯示，今年以來房價雖漲6.3%，但仍未收復去年下跌16%的失地，更重要的是，近日發展商種種舉措顯示，港樓的小小小陽春已經完結。
發展商最清楚樓市的走向，如果買家願意100元買樓，他們絕不會賣99元，但近期多個新盤開售的價格都比之前的低。先說向來硬淨的港島樓，其中由嘉里建設（0863）、信置（0083）、太古地產（1972）和港鐵（0066）合作發展的黃竹坑站港島南岸第4期海盈山發展項目第4A期近日開價，首批折實平均呎價27989元，較約兩年前嘉里建設等發展的港島南岸第2期揚海首批低約9.4%，平絕港島南岸歷來首批單位。
至於具北部都會區概念的元朗洪水橋大盤、由泛海國際（0129）發展的洪水橋滙都，其中樓花期約兩年的滙都I日前以折實均呎1.37萬元推售，較兩年前長實（1113）同區新盤折實均呎約1.55萬元低逾一成。
還有恒地（0012）上月推售的啟德HENLEY PARK，折實平均呎價21088元，較去年4月推出的THE HENLEY II首批低約13.3%。
事實上，政府數據顯示，5月份住宅銷售同比下降35%，面對大量一手住宅貨尾囤積，加上即將要開售的大量供應，發展商開售時只能盡量克制，否則難以去貨。
由於高價賣「麵包」日子不復再，發展商買「麵粉」時就更加手緊，過去半年，政府多幅土地都遇上流標結局，作為2023/24財政年度賣地計劃首幅招標的土地，西環堅尼地城西寧街與域多利道交界用地日前成功由會德豐地產獨資投得，作價17.2億元，每方呎樓面地價僅7070元，7070元呎價是咩概念？看看同一街道另一幅賣地表用地，去年11月由興曄發展以樓面呎價9500元投得，短短8個月「麵粉」價急挫逾四分一。
除了發展商，地產代理亦緊貼市場，去年預期今年樓市有小陽春的中原創辦人施永青日前向員工表示，上半年住宅市場較去年好轉，但在5月至6月已開始輕微調整，除認為下半年「牛市不會重臨」，更指樓價可能出現較大調整。
筆者認同施永青的觀點，無他也，息口依然高企，去年底市場憧憬美國今年下半年減息，如今不減不特止，根據美國聯儲局最新的議息紀錄顯示，幾乎全部官員預期今年稍後會進一步加息，雖然上一次香港銀行未有跟隨美國加息，但香港無可能讓港美息差無止境擴闊，雖知道本港銀行結餘已跌穿450億元，若月尾美國加息而港銀繼續不跟的話，恐怕進一步觸發資金流走。因此筆者相信，香港息口及樓按息率未升完，而且加息效應通常滯後出展，下半年樓市實在難有運行。
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