寒柏：精神分裂的本港樓市報道
某日，電視台報道了兩則有關本港樓市的新聞。第一則談及發展商的「一手樓」銷售情況。第二則說的是「二手樓」交投。兩段新聞是一口氣、無間斷的播放出來。
在「一手樓」銷售方面，新聞報道員指，由於美國聯儲局加息的步伐放緩，市場普遍認為利息將於年底見頂，經濟開始復甦，成交宗數有回升跡象，某發展商大型屋苑獲超額認購......簡單來說，就是利息即將見頂、經濟有復甦之兆，發展商的「一手樓」成交宗數回升。
然後，電視台播出「二手樓」交投相關的新聞，報道員卻指出，儘管聯儲局加息步伐有放緩跡象，但預計利息將會在高位徘徊一段較長的時間，再加上經濟復甦步伐不似預期，買家入市意相對審慎。某大型屋苑業主以低於市價10%，相比最初叫價累減15%，才能把手上物業沽出；各大藍籌屋苑成交價均錄得顯著跌幅......總括而言，由於預期利息仍在高位橫行一段時間，經濟復甦動力不足，二手樓交投回落，價量齊跌。
若分別看這兩則新聞，本是沒有甚麼大問題，但兩則新聞一起看，卻教人有一點錯亂。為何在同一個時空裡，電視台對本港經濟層面的分析竟是如此自相矛盾呢？
聯儲局加息幅度減少而利率跡象見頂，到底是好消息還是壞消息？經濟復甦的幅度不似預期，環球經濟不景氣，內地增長放緩，內地及本港出口數據表現欠佳，都是「經濟寒冬」的警號，為何只有「一手樓」買家視而不見？本港物業市場是否正在尋底，還是繼續復甦？為甚麼發展商的「一手樓」市場及一般業主的「二手樓」市場竟似在平行時空裡？最低限度來說，是否本港用家及物業投資者都情願購買「一手樓」而拚棄「二手樓」呢？
歸根結底，電視台在處理新聞資料時並沒有做好過濾的工作；在處理相關報道時，才會出現南轅北轍，相互矛盾之情況。
在報道發展商的「一手樓」市場時，新聞報道員忽略了至少三個重要資訊。其一、雖然不同的發展商正努力「沽貨」，但每個發展商在「推盤」時都依然會逐少把單位推出。因此，發展商在「推盤」時才會出現「超額認購」的所謂「利好消息」。如果我們細看真正的成交宗數的話，不少發展商的樓盤每期就是只推出數十伙，最終亦非全數沽清。其二、於本年度起，除了在2月至3月份，有個別發展商在第一輪推盤表現理想後曾試過加價之外，其後發展商的出價都相對審慎，並以貼近「二手樓」的價錢拋售物業。簡單來說，就是「一手樓」市場其實正在減價促銷，並正在搶奪「二手樓」市場的生意。其三、本港發展商手上的樓盤供應創15年新高。據悉，預計本年合共有潛在95,000個新單位供應，樓尾樓單位高達至少15,000個。
本港發展商的「新樓盤供應」及「貨尾樓」均創新高，如在過去20年來的低息環境裡，大家都沒有「推盤壓力」。發展商始終會有序地輪流沽盤，不會急於一次過把手上的物業拋售。
但在現時高息環境的壓力下，一個月HIBOR已在4至5厘橫行一段頗長時間。發展商的借貸成本多以浮息計算，並沒有「最優惠利率」作為封頂保護。如果發展商持貨兩年，便等同白白消耗了10厘的利潤。根據現在的市況，一般發展商的住宅項目毛利率只在2成至2成半左右而已，還有誰會願意多付利息呢？這些年來，個別發展商以高價購地，新樓定價遠超該區「二手樓」市場，現時更恐怕要蝕本收場。因此，本港發展商在高息環境下，確實有「推盤壓力」。過去3年的疫情裡，很多發展商都放慢了建築發展及銷售的步伐，一直期望「通關」後可以「復常」。這變相促使一眾發展商積累更多存貨，直接增加了現時「去存貨」的壓力。
儘管本港發展商的借貸比率相對內房商低得多，但在高息環境下所面對的壓力因素，兩者都是大同小異，只是程度有分別而已。
若把兩則新聞合起來看，我們便清楚知道本港樓市正在走下坡。發展商急於「去存貨」，它們正積極推銷手上的「一手樓」，並以「二手樓」的價錢「搶生意」。「二手樓」業主則要作出更大幅度的「折讓」，才能把手上物業沽出。
但值得一提的是，一般「二手樓」業主的房貸都有「最優惠利率」作封頂，且很多於早年購買單位的業主，現時已把按揭供完。除了急於移民或換樓的業主之外，其實大家都沒有急於成交的壓力。簡單來說，在高息環境下，一般「二手樓」業主都不太受高息影響，情況反而比發展商為佳。因此，「二手樓」的成交價格跌得比「一手樓」更厲害，但成交宗數卻一直在萎縮。
媒體在處理本港樓市新聞時，為何會在同一個時空裡，有不同的推論呢？由於本港發展商在「推盤」的同時都會發放「新聞稿」，負責人亦會接受傳媒的訪問，甚至乎還找來業界權威、代言人或傳媒人寫「鱔稿」。發展商在公布每周業績的時候，自然會以自身角度出發，除了報喜不報憂之外，更會想盡辦法的營造「一片大好」的形勢；「賣花」豈能不「讚花香」？
新聞工作者在訪問發展商的「一手樓」銷情時，接受了經過它們剪裁過的消息，十之八九都沒有經過消化而照單全收。它們再調研「二手樓」市況之際，查看政府數據，訪問業主及經紀，便得出不一樣的結論；在同一個時空的經濟環境裡，便產生出不同的演譯。
整體來說，我們不必對本港住宅樓市的前景太悲觀，但亦不應該受發展商的影響而不斷誤以為「形勢一片大好」。
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