招國偉：公私營房屋比例應如何調整？

政府將於12月公佈《長遠房屋策略》的周年進度報告。經今年特首林鄭月娥發表的《施政報告》，提出在任內會增加公營房屋的比例，調撥更多土地作公營房屋發展，並承諾政府開拓的新增土地，以房屋單位計算，七成應用於公營房屋，這意味在周年進度報告中，相當大機會把目前公私營房屋比例由六比四，調整至七比三，回應社會對於公營房屋的殷切訴求。

應增資助出售房屋供應量

假若比例調整至七三比，又應作如何分配，回應社會訴求呢？由於政府於今年六月修訂了居屋的定價機制，售價以非業主的家庭入息中位數作為負擔能力的基礎，市民較過去更容易負擔，但隨之而來在今期重啟居屋申請中，收到接近30萬份申請表，競爭4,400個單位，超額情況激烈。相信因樓市仍然高企的情況下，購買資助出售房屋的訴求仍然會相當殷切。筆者認為，若要把《長策》中約一成的供應單位目標作轉移，可增加資助出售房屋的供應量，即由目前平均8,000間，可上升至12,000間。轉移的考慮既可保留置業的元素，而單位售價可以變得更容易負擔；而且，亦可以吸引“綠表”的公屋戶購買單位，從而騰空現有的公屋單位再作編配，一定程度上增加公屋單位的供應，效果較只撥作興建出租公屋為多。

再要問的是，既然房委會已通過“綠置居”恆常化，那麼出租公屋、居屋、綠置居的分配比例又應如何處理？首先，筆者反對政府把“綠置居”列入為出租公屋的類別，這是偷換概念的做法，美其名單位“一換一”，實質是蠶食了出租公屋的供應量，而且任憑如何說，“綠置居”的本質是出售房屋，理應把之歸回資助出售房屋當中，釐清這種關係後，才說分配的問題。若按照筆者的建議，資助出售房屋的供應目標將會由每年平均的8,000間，上升至12,000間，當中包含了居屋及綠置居，出租公屋應繼續維持每年平均20,000間不變。

居屋、綠置居「八二比」

目前白表人士對於居屋以及“白居二”計劃反應均非常強烈，而居屋的綠白表比例各佔一半的情況必須改變，建議居屋應以白表申請者為主要的出售對象，更多的綠表家庭透過“綠置居”作流轉，筆者提出居屋與綠置居的供應比例為八比二，而居屋當中的綠白表比例應調整至三比七，整體得出綠白表人士單位配額比例為四比六 (居屋白表7,000間，居屋綠表3,000間，綠置居2,000間，即60：25：15)，按這比例劃分每年的實質供應量。

最近政府公佈了2018/19至2022/23年度的公營房屋建設計劃，未來五年的公營房屋供應量仍然維持平均2萬間，出租公屋/綠置居為1.5萬間，資助出售房屋為5,000間，與過去的基本無疑，遠未達2.8萬間《長策》目標，說明了未來的供應存有很大的隱憂。改變公私營房屋比例，有人說是無甚幫助，因供應量本身並不足夠，只是數字遊戲；但筆者並不同意，改變比例意味有更多私營土地可以調撥至公營房屋的發展，較目前的供應增多，同時在土地規劃上亦須要作出傾斜。即使每年總量達不到目標，但在未來五年政府應力求在比例上達至七三比，才是負責任的做法。

公私營房屋應如何發展，我們拭目以待。

 

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