徐如林：首置盤煥然懿居六二折 真能解香港住屋需要？
甫踏入2019年，市建局首置上車盤煥然懿居正式開始接受申請。香港的土地及住屋問題早已困擾港人多年，多少人連基本的住屋需要都未獲滿足，出現不少如「麥難民」、劏房、籠屋等問題。因此，政府已多次高調表示土地和住屋是政策制定時的重中之重。首置盤，顧名思義，是幫助首次置業的人士「上車」，定位是居屋之上，私樓之下的夾心中產階層。究竟，首置盤真能解香港住屋需要嗎？
首置盤申請資格 定於居屋之上
該樓盤暫定以六二折出售予從未在香港擁有住宅物業的人士，其他條件包括在港居住滿7年或以上香港居民，並無享用由政府、房委會或房協提供的房屋資助；入息及資產方面，二人或以上家庭每月總入息介乎57,001至74,100元，一人申請者則介乎28,501至37,050元；二人或以上家庭及一人申請者的資產限額，分別為255萬元及128萬元。
巿建局亦已正式公佈，已有按揭證券公司願意承造九成按揭。如承造30年的按揭，以最便宜的341.1萬元單位計算，連約11萬元的保險費，及約7.6萬元的印花稅，買家最少要有約53萬的流動資金。計算壓力測試後，買家月入最低須有30,477元。
入息及資產限額窄 目標客源窄
以單人申請者為例，入息只能介乎28,501至37,050元，窗口闊度不足一萬元。而且，首期連其他雜項，需要最少53萬。如果承造30年和九成的按揭，買家月入最低須有30,477元，即將入息窗口收得更窄。如此安排，令受惠眾愈減愈少。
退一步而言，首置盤真能幫助政策目標中的夾心階層的住屋需要嗎？同樣的財力，其他選擇是有的，例如是較遠的新界西，多添一點首期，房子可以買得更大，更可以是全資擁有的私人樓，未必就需要在市中心舊區買原價每呎二萬多元的樓。而且，單人申請者只能選購開放式或一房單位，假如是正在找尋伴侶的單身人士或未結婚的戀人，就未必會選擇這次的首置盤而不是自由市場的兩房單位。而且，這樣的限制，是間接不鼓勵組織家庭和生育的。到頭來，加了如此重重的限制後，已經和「幫助夾心階層置業上樓」的本意相去甚遠了。
用政策控制 不如市場之力
總而言之，我是樂見香港有更多土地和樓宇供應的。但是在設定一些人為限制去針對某一類客戶群時，應多從客戶角度出發，多用Design Thinking和Human-centric的方法，會有更大機會制訂出切合需求的措施。假如最終發現，難以專門幫助某一類人士的話，不如從總供應量和樓宇流動方面著手，讓市場之力慢慢將樓房一層一層從底推上去。始終各個用家才最清楚自己的需求，預期用精心設計的政策去解決某一類人的問題，不如透過促進買賣雙方的交易，讓他們自然的「樓換樓」來解決。最簡單，取消首置免稅額、放寬按揭等限制自然重新刺激交投。
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