汪敦敬：悲情下的樓市短、中、長期表現評估

局勢混亂，樓市何去何從？我想就短線、中線及長線的樓市變化都作一個報導及推演。

首先，短線來說，現在樓市的而且確是面對價格下跌時期的，下跌原因當然與市場因素無關，但是人心惶惶怎會不影響樓市？

最佳的例子就是嘉湖山莊兩房單位開始陸續增加4百多萬及三房單位有5百多萬的放盤及成交，近日，我們成交了一間485萬兩房單位，這回復了今年年頭的價格，整體放盤叫價都出現了價格向下的調整，樓市短線下跌這個情況出現了，所以我在較早時間發文就不認同有些人認為「買樓贏梗」的觀點，我認為樓市向上的結構因素雖然仍在，但是「贏硬」並不等於「無得輸」！我指出政治正正是沒有數據而且影響力最大的因素，今次不幸言中了。

不過，我認為影響的只是短中期，樓市如果在社會紛爭完結了之後，相信會上升得很快，因為聚積了更多購買力，最重要的是供求沒有向下因素的出現。

跟著我們要看一看中線，中期來說，其實仍然向好的，我們見到今年首5個月一手私人住宅的動工量是2192伙，對比去年同期的7427伙大幅度減少70%。同時落成量是3863伙，對比去年同期的5180伙減少了25.4%。至於待批預售樓花的住宅數量是9979伙，跌穿萬伙的水平，對比2018年8月(16年來高位)的16810伙，減少41%。即是說，發展商已經為中期做好了改變，我們認為樓市在短期可能跌的幅度不會超過微調，縱使在樓市最樂觀的旺市，我們一直也提醒準買家入市要預算樓價下跌2成的心理準備，這預算其實是足以應付到今天的情況，我認為現在大概要調整5-15%左右， 在乎什麼市場和什麼板塊的房地產。

至於長遠來說，因素仍然是不錯的。自2017年以來美國開始縮表以來，美國雖然縮表6766億美元，但其他三大央行包括中國、日本和歐洲共擴表11089億美元，是美國縮表額的1.6倍。而踏入2019年8月份，美國亦結束了貨幣緊縮政策，同時開始減息四分之一厘。摩根士丹利預料歐洲今年第四季起重啟量化寬鬆，歐洲央行官員Philip Lane亦透露口風表示可以採取進一步的寬鬆貨幣政策。日本銀行總裁黑田東彥在7月30日表示貨幣寬鬆將變得更加積極。反映各國展開量化寬鬆的局面，在這情況下我認為香港長遠是面對另一次環球量化貨幣潮，很大機會再維持五至十年或以上！ 樓市的危與機，希望各位好好掌握！