丘寧：成也啟德敗也啟德的利福國際

去年反修例風波引起的社會運動，加上今年初大爆發的新冠肺炎肆虐，零售業都是最受打擊的行業之一，近日不少零售企業紛紛公佈業績，雖然未至於虧損，但面對疫情的影響都難言樂觀，前輩教落，什麼投資大師講的都可以是騙人，只有資金是最老實。「細劉」劉鑾鴻的利福國際（1212）公布業績後，四日累跌逾9%，除了集團自2004年上市以來首次不派末期息，看來持有的啟德商業地項目所面對的財務壓力，未必比經營本業的細。

主要在銅鑼灣及尖沙咀經營SOGO百貨公司的利福，過去十幾年，可算食盡自由行概念，加上穩定的派息，吸引不少基金股東長期支持。周二公佈，去年全年撇除投資物業及金融投資公平值變動的經營溢利下跌18.2%至16.3億元。業績公佈後至周四，利福累跌9.1%。聰明的資金做決定當然有其原因，管理層預警新冠肺炎會拖累其收入、現金流量和經營利潤將較去年同期下降，更重要是，利福宣佈不派末期股息，是2004年上市以來首次，管理層解釋停派息，是鑑於當前形勢非常危急，希望保留實力應對逆境。

零售業要面對「疫境」當然理解，但利褔比其他零售面對多一個難題。筆者要講的是，集團於2016年以約74億元投得的啟德商業地，擬將項目建成雙子塔，其中一幢會發展為另一全新SOGO，而利褔在今次業績中透露，因房地產市場調整，啟德項目錄公平值虧損1.74億元。事實上，因為啟德項目，利福所面對的財務壓力亦比以前大，至去年底，利福的未償還銀行貸款約為117億元（按年增5億元）及應付債券約70億元（按年增約24億元）。

評級機構惠譽早前將老牌地產公司南豐的長期發行人違約評級，由BBB調降至BBB-，就是因為預期南豐的啟德商業項目未來兩年支出會逐步增加，2021至2023年度會造成60億至70億元的資金流出。本來，利福當年投得地皮的呎價僅6733元，實在超值，這項目亦成為近年投資界看好利褔的其中一個原因。然而，劇情跟不上變化，去年在中美貿易戰與社運挾擊下，啟德的商業地拍賣已不只流標一次，啟德要發展成為‪九龍東核心商業區的大計恐怕未必如「劇本」所寫的順利。‬

‪皆因‬政府早前公布新一年度的賣地計劃，當中包括中環新海濱地王，市場已預期此地必是未來新中環的地標，而發展局局長黃偉綸亦坦白透露，已經把包括前述兩幅地皮在內的3幅啟德跑道區商業及酒店地，從賣地表中剔除，將研究是否適合改為發展住宅用途。老實說，以目前的環境，投中環地確是較買啟德地靠譜，況且九龍東已有觀塘這個商業區，啟德的核心商業區發展藍圖將會如何？你懂的。

 

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