政策‧正察：增加工業物流樓面供應 支援產業化危為機

團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺

團結香港基金研究員 潘灝儀

團結香港基金助理研究員 許雅婷

自新冠肺炎在全球爆發，多國實施「封城」措施，客運航班縮減，重挫國際貨運流量。雖然生意大減，然而物流業業界表示租金卻依然高企。回顧近年政府大力提倡「活化工廈」，對物流業至關重要的工業及倉儲空間紛紛被改裝成商業用途，物流空間短缺以致本港的物流租金不斷攀升。面對內憂外患，政府需要重新審視工業用地政策，方可轉危為機。

物流工業空間供應緩慢 難滿足需求

本港的物流公司從事多項高增值服務，除了為客戶管理庫存，更會提供完整的供應鏈管理，例如質量檢測、產品組裝、退貨管理等一系列服務，故此，高規格的倉儲及物流空間才可滿足業務需求。根據規劃署的2014年全港工業用地分區研究，全港私人工廈中近一半的樓面用作倉庫／貯物用途，而且2000至2010年間政府幾乎沒有供應新的物流用地，以致其空置率一直徘徊於6.3%的低位，有機構於2016年更發現香港的物流租金貴絕全球。

隨著電子商務蓬勃發展，加上亞太區內中產階層崛起，帶動貿易需求。由於本地貿易和物流業發展成熟，香港亦受惠於區內的貿易增長。2000年至2017年間，貿易及物流業的本地生產總值上升81%，進出口貨運物增加42%。不過，工業用地和倉儲樓面面積的供應卻未跟上步伐，同期的增長率只有37%和11%。（見圖一）政府自2010年起推行「活化工廈政策」，不少舊式工廈被翻新為商業大廈，更使工廈的樓面面積隨後減少了6%。物流空間持續緊絀，將使香港的物流租金繼續高企，增加貿易和物流業的營運成本。

圖一：貿易及物流業的本地生產總值增長及工業用地增長

 

註：（*）包括工業用地、工業邨及貨倉和露天貯物用地。

資料來源︰政府統計處及規劃署。 

增加工廈用地 維持行業競爭優勢

另一方面，香港現時的舊式工廈建於上個世紀，按照當時輕工業的業務需求而設計，然而這類型空間早已不合符現代物流業的營運模式。對比現代物流配送中心，舊式工廈樓面面積較細而且樓底較矮，加上沒有供貨車直接進出口或者以斜道連接上層，進行裝卸、存倉等工序時非常麻煩。加上租金高昂，促使棕地的物流作業應時而生。現時約一半的棕地作業（約650公頃）便與物流業相關，但由於棕地未有經妥善規劃，棕地上的作業往往亦加重區內交通負荷，或者造成環境及噪音污染。

作為香港的四大支柱行業之一，貿易及物流業僱用了全港19%的就業人口，為本地生產總值貢獻達21%。兩個行業自去年起飽受中美貿易戰及新冠肺炎的衝擊，在經濟前景不穩之際，更需要政府提供適當的支援以保就業。另外，政府近年亦銳意推動本港再工業化，協助企業升級為高增值產業。高端工業所需的設施對樓底高度、支柱跨度、結構承載力等都有較高的規格，因此，提供更多高規格的工業及倉儲樓面面積能促進物流業與高端工業的發展，兩全其美。

用地政策應充分考慮相關行業

「活化工廈政策」旨在將空置工廠改為商業樓面，亦反映政府未有正視工廈空置的原因，是在於舊式工廠設備不合時宜，難以滿足現代物流業的需求。要善用空置工廈，並同時支援物流業和工業的話，政府可以就改建至高級別的物流及工業大廈的申請，推出更優惠的寬免條件，鼓勵業主繼續提供工業樓面。棕地現象亦點出本港尚欠完善的工業用地政策，政府需要制定合適的產業發展方向，其他相應的用地政策方能配合。