政策‧正察：解決土地短缺的關鍵在於積極發展新界

文：團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺及研究員許雅婷  

土地短缺釀成諸多社會和經濟問題，全國政協副主席、國務院港澳事務辦公室主任夏寶龍早前發表講話，特別寄語香港在2049年告別劏房、籠屋。今日面對的土地匱乏源於缺少持之以恆的造地工作，導致過去二十年來沒有新市鎮落成。香港要扭轉當前土地不足的困局，必須要積極探討提升城鎮化比率。

新界未盡其用 城鎮比率低

房屋問題突出，但香港仍有不少土地未獲善用。本港只有大約兩成土地屬於規劃完善的城鎮化地區，反觀新加坡已將逾七成土地城鎮化。再者，新界雖佔香港九成面積，不過在新市鎮以外，還有大量棕地、農地、綠地未盡其用，應該以周全的規劃來整合發展這些零散用地。另一邊廂，在大灣區建設以及國內國際雙循環的發展格局下，新界毗鄰深圳的核心商業區，將會直接受惠於日益頻繁的跨境交流。只要規劃得宜加上合適的政策支持，可在新界促成新的經濟樞紐，為香港整體迎來新的機遇。

九大潛在發展區 釋放新界潛力

團結香港基金（基金會）早前發表有關新界城鎮化的研究報告，提出一共九個可供進一步研究的潛在發展區。通過延伸現有的發展項目以及整合零碎土地，基金會的方案構成一個超過3,000公頃的發展帶，規模媲美港島北、九龍及荃灣所組成的核心區。

參照港深兩地的優勢和未來規劃，政府規劃的新發展區及基金會建議的潛在發展區可分為三大發展主題，包括文化及科技走廊、現代物流及商業圈，以及樂活與休憩空間。這一方案可為香港建立必要的土地儲備之餘，亦能夠完善整體發展，特別是前兩者可以深化港深的優勢互補。

港深強強聯手 推動文化及科技

新界北面的規劃主要有新田/落馬洲發展樞紐、古洞北/粉嶺北新發展區和新界北發展，基金會建議將該區規劃成文化及科技走廊，並延伸發展範圍至北環線一帶、古洞北擴展區、古洞南和粉嶺南，以及新界北以東。文化及科技走廊毗鄰深圳，配合區內將會有多個創新科技樞紐落成，可提供創科產業的擴張空間，吸引企業進駐。此外，區內可設立更多創意科技基建，鼓勵藝術科技產業的發展，呼應十四五規劃支持香港發展中外文化藝術交流中心。

提到創科發展，焦點莫過於落馬洲河套區的創科園。然而，創科園遠離市中心，周圍欠缺社區配套，儼如孤島，反觀深方科創園區已經接駁市內地鐵。就此，北環線應該加設延線至創科園，再接駁至皇崗口岸，以交通配套彌補創科園位置偏遠的不足。再進一步而言，北環線亦應該向東延伸至蓮塘/香園圍口岸，以促進更多港深跨境交流。

擴充洪水橋CBD 鞏固產業優勢

現代物流與商業圈涵蓋洪水橋新發展區和元朗南發展，並將發展範圍擴展至洪水橋北和元朗東南。洪水橋現時規劃為區域經濟及文娛樞紐，重點發展物流、商業及科技相關的產業。基金會考慮到深圳前海的現代服務業急速發展，而南山是科技產業集聚地，可與洪水橋產生協同效應，故建議擴大發展範圍。其他相關建議亦包括設立四個物流樞紐，以鞏固香港在這方面的產業優勢。基金會亦建議加建新的跨境鐵路接駁洪水橋和深圳，推動跨境經濟活動。

完善新界運輸配套

往返新界與市區的交通擠塞，最是為人所詬病。要在新界推行大規模發展，需要適時擴建運輸配套。明日大嶼的運輸網絡為來往新界與市區提供新的路徑，將是促成新界發展的關鍵。基金會在報告內亦建議建造兩條主要道路：第一條南北向的幹道連接美孚與粉嶺南，疏導現時擁擠的新界東北幹道；第二條幹道由藍地連接林村，貫通新界東西。因應多項大型發展計劃在新界陸續上馬，但東鐵線和西鐵線已經不勝負荷，所以報告亦提出興建第三條往返市區及新界的鐵路，擬議走線由蓮塘/香園圍經皇后山、林村、大圍再接通美孚。

積極規劃 建宜居安樂窩

多年來土地短缺導致樓價飆升，年輕人望樓輕歎，公屋輪候時間屢創新高，解決房屋問題是政府刻不容緩的首要任務。現時新界大量土地尚未善用，需要政府積極規劃，建立讓市民能夠安居樂業的社區。新界城鎮化亦有助加強香港與大灣區其他城市的緊密合作，政府應該詳細探討新界的發展潛力。