招國偉：綠表置居計劃應適時檢視定價機制

上任特首梁振英於《2015年施政報告》中，宣佈推出「綠表置居先導計劃」，建議房委會選擇合適正在興建的公屋項目，出售予「綠表」人士。房委會隨後於2015年就「綠表置居先導計劃」內容進行討論，當時商討關於定價機制方面，採用家庭收入水平處於四人家庭申請公屋的入息限額，而綠置居單位將按市值乘以一個比居屋為高的折扣率出售，景泰苑先導計劃最後以市值六折發售。

及至2018年6月，現屆政府推出六項房屋政策新措施，修訂了資助出售單位的定價政策，居屋計劃採用非業主住戶的家庭每月入息中位數作為負擔能力測試，並確保可負擔的單位數量由過去的50%增加至75%。而同期的「綠表置居」及首置盤計劃的定價將與居屋折扣率掛勾，即「綠表置居」計劃的折扣率，會比前一期居屋出售計劃的折扣多10%，而首置盤的折扣率則低10%至20%。從政府修訂定價政策後，房委會推行及正推行了三期居屋計劃，包括2018年重啟居屋申請、2019年居屋計劃以及將於今年7月進行申請的居屋計劃，折扣率分別為五二折、五九折以及暫定的六三折，市值折減率逐步下降。而綠置居則由2018年計劃的四二折，至目前2019年計劃的四九折，而下一期綠表置居計劃暫定為五三折。

雖然綠表置居計劃維持低於居屋的折扣率，但並非全然等同於綠置居的售價相當便宜。由於為吸引更多綠表公屋戶購買綠表置居單位，從而騰空出租公屋再行編配，房委會於過去兩期綠表置居計劃中，均選取了位處於市區的公屋項目，藉以增加公屋住戶購買的誘因；而居屋計劃方面，以下一期為例，市區單位的數量不足1,000間，其餘大多屬於擴展市區及新界區，故較少的折扣率也符合了申請者的負擔能力。假若下一期綠置居計劃推出全屬於市區的4,700個單位，並以五三折發售，定價將會較高。

筆者認為，居屋主要參考非業主住戶每月家庭入息中位數作為負擔能力計算，綠表置居日後同樣可以考慮，以公屋住戶的每月家庭入息平均數作為負擔能力的測算準則。最近，房委會公佈了每兩年公屋租金檢討的文件，筆者留意到自2010年引用新的租金檢討機制時，房委會均會公佈1人至5人或以上家庭的隔年度家庭每月平均收入，即分別有2007、2009、2011、2013、2015、2017及2019年的數據。房委會可考慮完善有關的調查機制，延至每年進行相關調查，每年便有據可依，如採用公屋住戶4人家庭的每月入息平均數，作為綠表置居計劃的負擔能力指標；那麼，定出單位售價將會更貼近公屋租戶的負擔能力。

假若居屋日後以非市區為多，而綠表置居計劃則反以市區為多，折扣率的掛勾將未能夠充分反映實際市民的負擔能力，筆者建議房委會日後應適時進行檢討，進一步完善資助出售房屋的定價機制。

 

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