曹德明：談劇說樓按 – 首期篇
疫情期間因限聚令，筆者在家偶然看到一齣電視劇集，情節貼地寫實，當中亦道出時下年青人買樓時遇上的難處，成為城中熱話。根據本公司的內部數據，2020年18-30歲的按揭申請個案按年升逾兩成，所以相信該劇集亦能引起不少年青業主的共鳴。
劇中男女主角均為一般上班族。在地產經紀的推介下，看上一個合適的單位。在支付臨時訂金後，欲以首置人士身份向銀行申請八成按揭。臨門一腳銀行查到同層有凶宅單位，因此最多只能批出六成按揭，首期頓時急增一倍，須抬錢上會。戲如人生，現實中亦有類似例子發生。首期金額看似能掌握，但事實上同時取決於可承造按揭之成數以及物業估值。
銀行批出按揭成數時，須考慮多頂因素，如借款人的財務狀況、信貸記錄、還款能力，以及物業的樓價、類型、樓齡、用途等。估價則是銀行批出貸款金額的重要指標，考慮因素包括同屋苑成交紀錄、物業類型、質素以及鄰近配套等。
準買家即使合乎申請高成數按揭的資格，估值不足或銀行承造按揭成數不合乎預期，均會影響到首期預算。建議買家除了要對自身的經濟狀況作評估，亦要多作物業比較，並向代理了解物業的背景及代進行查冊。得知銀行未能批出所預期的按揭成數後，劇中主角曾經想以各種方式籌集額外首期，先後分別向家人、親戚、朋友、同事，甚至考慮向財務機構借款。
事實上，填寫按揭申請表格時，銀行及按保公司一般會詢問首期資金來源出自於「儲蓄存款」、「投資」、「借貸」或「由第三者送贈」。要注意是，銀行及按保公司均有規定，首期資金來源不能來自「借貸」。假設劇中主角成功向財務機構借取貸款，如銀行審批按揭時查出有關記錄，銀行可拒絕有關按揭申請。
買樓是人生大事，筆者建議有意置業之人士不要模仿劇中的男女主角，凡事都計到盡。任何事都需要留一手準備，資金預算上要預鬆，以免遇上物業估價不足或銀行未能承造預期之按揭成數，最後廢盡心思籌錢上會。當然，尋找專業按揭轉介公司或銀行職員作詳細咨詢，更能令你計得準確、買得安心。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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