曹德明：疫情下樓價企穩 負資產不升反跌
金管局最新數據顯示，2020年第四季錄得185宗負資產個案，涉及金額達10.6億元，宗數及貸款金額按季分別減少7%及8.2%。新冠肺炎疫情肆虐2020年，重挫全球以至本港的經濟，與此同時，本港失業率亦一直攀升，但為何負資產宗數不升反跌？
負資產升跌主因取決於樓價趨勢及按揭成數。如樓價出現大幅下跌，物業市值低於未償還按揭貸款，以至供樓人士資不抵債，就有機會成為負資產個案。因此，樓價升跌會直接影響到負資產的宗數。
根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，2020年第四季的一二手住宅註冊宗數為17,738宗，對比去年同期的13,526宗，急增逾三成，按季更創下近4年新高。樓市交投回暖，相信是因疫情令二手交投因議價幅度擴大而增加。此外，再加上「新按保」計劃的支持以及低息環境等利好因素配合，使樓市交投有所上升。
另一方面，本港供樓人士的財務狀況尚算穩健。金管局於過去10年對樓市制定有效的逆周期緩衝措施，銀行在批核按揭的要求亦相當嚴謹。而去年2月初，多間銀行相繼推出「還息不還本」紓困方案，協助受經濟下行影響的客戶，緩解其供款壓力。根據金管局資料所見，2020年第四季的3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別維持於0.04%及0.03%的超低水平。相信相關措施亦發揮了正面成效，免卻供樓人士因經濟壓力下，急於劈價沽售物業，有助穩定樓市。
以上因素充分地反映現時樓按市場仍處於健康水平。根據差餉物業估價署最新數據顯示，2020年第四季私人住宅售價指數平均錄得380.5，按季只輕微下跌0.78%。樓市交投企穩，樓價亦未有大跌的跡象，故期內負資產個案不升反跌。
上月二手的交投仍繼續暢旺，小陽春於新春前提早出現。如今年疫苗接種計劃成功，經濟有望出現反彈，再配合現時樓市的剛性需求、充裕的市場資金、低息環境持續等利好因素，樓價於年內有望企穩。當然，有意置業之人士要事前衡量自身的經濟及供款能力，申請按揭時不要借到盡，同時亦要預留充足的後備資金以作不時之需，入市更安心。
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