汪敦敬：樓市如何明跌暗升

進入了二月，在數據完整下，我們可以完全清楚2020年的樓價年結，以中原指數計算去年升了0.65%，差餉物業估價署指數升了0.03%，祥益指數升了9.45%，數據清楚反映到所謂樓市大跌的言論是子虛烏有，現在回頭看，一年前在人心因為人禍和天災連接下的最消極的時刻，我仍然堅持香港金融中心不會變，香港資金亦不會流走和我們亦認為樓價不會拾级而下，甚至認為去年中之前可以谷底回升，結果也是無論我們以祥益指數、中原指數或差餉物業估價署指數都看到樓價谷底都是在去年上半年已出現，下半年由五月開始，平均每月二手住宅市場成交大幅增加4至5成，市場早已在回復中，當然，下半年因為疫情和防疫措施再嚴謹下令升勢中止甚至微調，但調整都仍然沒有低過上半年的谷底。

而且市場繼續以新常態去變化，很多人不知道新常態的結構和實質環境，仍用舊常態判斷會不斷發出錯誤的訊息，增加的成交是整體分配在不同板塊上，即是說購買力多了，但單一板塊受聚焦是少了，活動的面闊了，更稀薄的購買力短暫形成了市場上的平行時空。購買力是在水流化，即是購買力不會同一時間去灌溉不同板塊，很大機會是逐個板塊去做一個推動，於是乎首先起動的一線板塊就會樓價先升，相對上較二、三線的板塊就會較後起動，當一線盤上升了之後，購買力就自然會流向二、三線樓盤板塊，於是成交稀疏的屋苑亦會起動，起動的價格在第一個階段會又平又靚，於是就會出現淡友很希望看到的所謂低價了，但這平行時空背後是購買力以聚焦方式逐個板塊起動，這本來是一個樓市復甦及景氣的方式。

還有一個因素是和以往數十年樓市市場不同的，就是壓力測試才是影響樓價的最大因素，「林鄭Plan」推出之後，高成數按揭的買家日益主導市場，而他們很多都是換樓人士，這些高成數按揭買家，他們都受制於「壓力測試」，壓力測試是根據準買家的收入而計算出他可做按揭的金額上限，大家都明白這等同間接決定了買家可買樓價的上限，即是說如果樓價上升，他們就算可付得起較多首期也好，他們的按揭都不可以隨樓價上升而提高借貸，這個情況愈來愈普遍於市場了，舉個例子，假如一個屋苑原本可以買一線優質單位的買家，當樓價升了，他可能因為壓力測試而不可以提價去買一線樓屋苑的時候，便很大機會去買了二線單位，那本來坐「冷板櫈」成交較少的二線單位的成交便多了起來，當然成交價都是比一線單位較低的，但問題是：一般指數也分辨不到同一個屋苑裡面的成交分別，所以在指數上來說，可能會給人一個感覺就是該屋苑的樓價是下跌的，其實這只是一個錯覺，並不是樓價下跌，是買家成交的單位質素次了一等而已，我希望大家想一想，這就是現在的新常態，大家不要陶醉在一些低成交個案上， 要自己落實去看仔細的數據，因為真正的情況有可能是樓價實際在上升中。