周顯：哪一個世代買樓最有利？

看到討論區的人研究，在買樓增值/致富方面，究竟是哪個年代的人，最為有利？很多人都說七十後，也有人說其他的時代，照我看，幾乎沒有一個人說得準確，因此寫下本文。

從長時間的角度去看，樓價整體上持續上升，原因分為三方面：一，經濟增長，二，通貨膨脹，三，本地居住環境太差，市民有強烈的改善需求。

然而，在中期而言，也曾經有過三次的嚴重下跌，即是：一，1965年的擠提/暴動；二，1981年的中英談判；三，1998年至2003年的回歸後經濟衰退。

在1964年以前的樓價升幅，可以不論，皆因涉及的人的年紀太老，大多已死了，而且涉及的房子樓齡太舊，也大多拆了。

至於1968年後的樓價上升，主要是在1974，即是1973年的股災後。這次大升市，有著三點其他牛市不具備的因素：一，因美元廢除金本位/為越戰埋單而引起的高速通脹，二，本地經濟因從輕工業轉型為服務業而起飛，三，流行很多新的賣樓財技，例如分層出售、賣樓花、九成按揭等。

然而，這次大升後，面對1982年後的樓價下跌一半。不過，短短2年後，樓價已止跌回升，雖然初期升得不快。1984年後的買家，也有2點優勢：一，經濟照舊快速上升；二，租金高而樓價低，即是回報率高；三，升勢時間長，直到1997年。

當時相對薪金，樓價還很平。記得「玉郎集團」的現金很多，中層員工幾乎個個都可向公司借錢買樓。由於息差高，銀行職員借錢買樓，也是賺大錢的不二法門。也由於經濟發展+通貨膨脹，薪金年年雙位數字增長，很多人借錢付首期，用80%以上的薪水供樓，只消過幾年，便可輕鬆上路，甚至還清欠款了。

在這段時間，樓價升幅大，十幾年間升了幾十倍，調整時間短，只是1年、2年，幅度也不會超過10%。就是2003年的樓價最低位，也跌不破1990年以前的價格。

總括而言，最有利的買樓時機，是在1982年至1990年，如果以出道5年買樓來算，即是1977年至1982年出來工作的那一代，最為有利。

 

文章原刊於《am730》。

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