招國偉：劏房租務管制撥亂反正

房委會最新公佈，截至2020年12月底，公屋平均輪候時間已上升至5.7年，一般申請與配額及計分制下的申請宗數，合共約25.3萬宗。由於樓價高、租金貴，公營房屋供應短缺，輪候公屋時間已不斷延長又延長，不少公屋申請者只好棲息於呎價高於豪宅的劏房等不適切住房之中。根據去年年底公佈的《長遠房屋策略》周年進度報告中，推算出現時約有12.2萬個住戶居住環境欠佳的住房之中，而其中有約近9萬戶居住於分間樓宇單位內，估計人數逾21萬。

政府於去年4月成立了「劏房租務管制研究工作小組」，全面及深入研究租管的可行性，而至今年2月初，特首林鄭月娥已表示，將計劃於今個立法年度內，就制訂「劏房」租務管制，提交條例草案進行審議。據悉，研究工作小組大致完成了三項專題研究報告，分別為事實、情況及社會專題、經濟及法律研究等，亦正全速撰寫報告，預期於三月內完成，並提交予政府作考慮。

筆者支持對劏房恢復適當的租務管制，鑑於現時租客與業主之間的議價能力不對等，租客的租住權保障不足夠，單靠市場自行改善根本不可行，透過實施租務管制，可令租務市場能撥亂反正，朝着平穩的方向發展，對租客及業主也是有利的。

筆者所屬的團體，最近公佈了對於劏房租務管制的倡議，觸及若干較爭議的內容。首先，在租務管制的適用範圍上，由於要清晰界定何謂「劏房」相信殊不簡單，可從較寬鬆的尺度，如在一個單位中有兩個或以上的租住租約，便須受到規管，相信涉及的範圍會較廣；不過，對於現時工廈劏房，若引入租管可能存在矛盾性的爭議，即會被外界認為政府承認了工廈劏房合化法。然而，從現實上來說，工廈劏房存在已久，若租管迴避了這類住房，繼續視若無睹，相信只會進一步激化誘因。安全誠然是首要考慮因素，取締工廈劏房的執法工作必須要繼續，租管也應適用於這類住房，兩者性質實有驅別。

至於設立優先續租權方面，因應不少劏房租客正申請公屋，而申請時間也頗長，建議在優先續租權上，設立稍長的租賃期保障，如最長的租賃期至6年，每兩年為一個租約期，即租客可優先續租單位多兩次，減少被迫遷的機會。而在續租的租金調整幅度上，由於政府現時未有就劏房租戶訂立入息的指數，難以按租戶的實際負擔能力變化訂出調租的標準，可考慮借用現時香港房屋委員會的租金調整機制，作為劏房單位的調租幅度指標，並跟隨設立加租一成的封頂上限。誠然，公屋戶的入息變化不能完全類比於劏房戶家庭，但不少公屋戶也來自於基層，相信具有一定的兼容性。

最後，雖然可透過上述措施規限加租，但業主仍可以通過大幅提高單位的起始租金，以彌補往後加租的損失。筆者支持應訂立起始租金的規定，可參考差餉物業估價署對單位的應課差餉租值為基礎，訂出劏房的起始租金。目前，差估署未有備存劏房等住屋類型的租值資料，若透過現時整個單位的租值評估，或會低估了劏房的租值，業主將少收了租金，現實上或會降低了業主出租劏房的誘因，減少了供應，可考慮在現有評估單位的租值上作加乘，以平衡業主與租客的權益，減低對市場供求的影響。

研究工作小組將會於三月內提交報告，立法工作也會隨之進行，但筆者期望在啟動立法工作前，能有空間讓社會各界就報告的建議內容充份表達意見。恢復租務管制之爭已多年，藉着今次進行全面的研究及探討，期望能給社會一個穩妥的答案。

 

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