賢聚嶺南：劏房租金管制條例或成為劏房的合法性法律淵源

作者：嶺南大學研究生院研究助理教授黃耀萱博士

劏房，亦稱分間單位，是由業主把所持有的普通住宅單位分間成不少於兩個較小的獨立單位作出租之用，供低收入家庭或者低收入人士居住。 劏房一般出現在唐樓等有一定歷史的建築物內，其衛生情況，居住環境均欠佳。 其並非是香港獨有的產物，在上海、廣州，深圳，以及遠至中東杜拜，英國倫敦均有媒體報道分間單位的新聞，不同的是當地媒體所使用的名稱稍有不同（例如，在廣州叫房中房，在上海叫群租）。

香港的劏房最早出現在80年代左右，時因港英政府處理部分公屋的結構問題而將劏房作為一種過渡性的安排安置居民，其後於90年代左右已將存於公屋中的劏房還原。 本文中所提及的劏房是在2002年後興起的，其主要分佈於私人樓宇內。 劏房出現的主要原因是自2002至2012年土地與房屋政策發生了巨大轉變， 期間土地與房屋供應量被壓在一個很低的數量上，造成香港房屋供應短缺。 在私人住宅市場，房屋買賣價格與房屋租金價格急劇飆升。 在公營房屋方面，由於過低的供應量致使有大批的基層市民排隊輪候分配，其平均等待時間更是屢創新高，從2016年的平均4.1年延長至 2022年的平均5.8年，更甚者是有一部分低收入居民已經輪候了將近20年仍未獲分配公屋。 輪候公屋的家庭數目於2022年更是超過15萬。 對於未獲分配公屋的基層市民，他們可以負擔的就是面積細小的劏房。 在同一時間（即2002年以後），由於本港多所大學的國際排名節節攀升，令香港作為眾多內地學生留學深造（攻讀碩士學位）的不二之選，劏房相對較低的租金吸引不少內地學生。 面對本地基層居民和內地學生大量的需求，劏房租金變得不再可負擔，按照單位價格計價，即每平方尺需支付的港幣，更是超越了眾多私人住宅的租金。

應對日益攀升的劏房租金，「劏房租金管制條例」也隨之於今年初落實，成為規範和監管劏房市場的法規。 自該管制條例實行以來，對於劏房的討論更多的是集中在租金的高低，對劏房租戶的租住保障權，以及衍生出來的新問題諸如亂收水電費等，但對於劏房本身則欠缺關注。 只針對劏房實行租金漲幅的管制而避談劏房的合法性和宜居性，無疑給香港未來的房屋市場帶來很多不確定性。 大部分劏房的結構改動籍由非結構性改動而未提前向屋宇署申請，規避監管，其消防等基本安全往往達不到標準。 若出現火災，住戶難以逃生。 亦即劏房並不符合「消防安全（建築物）條例」，不屬於狹義的合法建築。 而「劏房租金管制條例」或給部分不合法的劏房以合法的法律淵源。 試想一下，一件普通商品在沒有被定義為合法前就開始實施其流通交易金額的限制，如此一來，即變相默許認同其合法性。 舉個極端的例子，海洛英的流通並非合法，但如若海洛英的交易價格要給予規管，非黑市決定，那是否跟上述的劏房租金管制條例有異曲同工之處？ 唯一不同的是，劏房是生活必需品，而海洛英不是，所以基於人道主義立場的層面上，劏房的規管只能是在睜一隻眼閉一隻眼的前提下勉為其難的執行。 儘管在2021年7月，香港政府某局長就劏房租金管制條例是否預設劏房的合法性做出相應的陳述， 但只是簡單的強調某些極端的劏房（如工業樓宇改成住宅劏房，頂層天台加建劏房）不合法，並未對劏房的定義做一個全面且深入的討論，未免令公眾產生疑惑不解。

另一方面，租金管制本就是政府干預房屋租務市場的舉措，在世界眾多國家已經廣泛應用，也是經濟學的經典案例。 在香港租金管制亦不新奇，在上世紀70年代曾出現過，當時帶來的新問題是衍生出諸如鑰匙金等新費用，導致最終租戶承受比之前更高的居住成本。 放眼當下，雖然政府及有識之士就可能的問題做出前瞻性的討論，做出類似保障租戶租住權等規定，但在實施前已有眾多的劏房戶被提前修改租約，使其在實施劏房租金管制條例前鎖定在一個更高的租金水準上，且衍生費用不可窮舉。 不得不感概歷史雖然沒重演，卻驚人的相似。 香港今天的劏房租戶與70年代的租戶都不得不在一定程度上因租金條例而變相承受更高的生活成本。

作為國際都市，房屋問題是香港長久以來制約城市發展的重要問題，儘管在2022年中期統計署公佈了香港家庭户均居住面積達40平方米，但是一個簡單的統計數據並不能真實反映香港的住房狀況，尤其是低收入家庭。 劏房作為低收入家庭最後的保障，劏房租金管制條例充其量也擔當着過渡的角色。 從長遠角度而言，從供應端加快建造適量的公營房屋（及過渡性房屋），以及從需求端配給低收入人群更多稅務優惠以及房屋補貼，雙管齊下或許是一個劏房租金管制條例外的選擇。

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