韓成科：政府不改變過時政策 如何破解房屋「三低」死結
團結香港基金發表研究報告，指香港正陷入「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」死結，估計未來10年每年私樓落成量僅約1.35萬伙，至2024年私樓平均實用面積將跌至少於480方呎，報告呼籲政府立即提速推進各項拓地計劃，全力精簡土地審批程序，加快推進「明日大嶼」填海計劃。
香港土地供應的「三低」問題，正是樓價居高不下的根源。然而，香港土地供應長期追不上需求，並非因為沒有土地，恰恰相反，本港已發展土地僅及總面積的四分之一，比新加坡、深圳都要低很多，單是未被政府納入發展的棕地已有過千公頃，還有大量的鄉郊地、「祖堂地」以及可供轉劃為住宅用地的地皮。
這些土地一直都存在，只是香港未能善用，導致大量土地被閒置，十年二十年的曬太陽。對於這些觸手可及的土地，政府沒有全盤策略將這些土地釋放，轉化為數以萬計的房屋，反而捨近而問遠，搭易而取難，將解決土地問題寄希望於「明日大嶼」的遠水，甚至寄希望於要求中央填海借地予香港，這種思維令人莫名其妙。
「明日大嶼」解決的是香港長遠的土地供應，但解決不了香港當前水深火熱的房屋問題，要救近火始終還是要靠近水，這些近水就是在新界及鄉郊地區大量閒置的土地資源。這些土地資源為何會長期閒置？並非是土地持有人「暴殄天物」，香港房屋有價有市，他們當然希望將這些土地轉變成房屋出售。本來，只要審批便捷、補地價制度公平合理，讓土地持有人盡快改變土地用途，既可增加公帑收入，又可以大量增加房屋供應，土地持有人又可獲利甚豐，是一個三贏建議。但現實卻是，在過分嚴苛的審批制度和過時的規劃下，大量土地發展計劃被一拖再拖。
現時通過補地價轉為住宅用地，有關規劃、申請程序花費的時間相當漫長，需要經過多個政府部門審批，而且如果某一部門否決，便須重新走過整個程序。一般而言，若只計建造工程，發展項目由熟地到落成只需3至4年，但由於政府在改劃土地的審批程序愈趨繁複，有些發展項目竟要耗時10年或以上，甚至是20、30年。此外，現時的補地價制度繁複且不透明，也窒礙了土地持有人改變土地用途的意慾。
政府的審批制度，給人的感覺並非是為了促進土地的釋放和發展，相反是用大量繁瑣的程序和成本，令有意轉變土地用途人士知難而退。當中原因可能是官員擔心招致「官商勾結」、「明益地產商」的指控，因而重重審批，通過程序來保護自己，結果就是令到大量土地發展計劃遲遲未能開展。
政府的過時政策還體現在所謂「祖堂地」的問題上，「祖堂地」包括「祖地」和「堂地」，是一個氏族共同擁有的財產，目前香港約有7,300個祖、堂，合共持有約2,400公頃土地，當中不少與政府有意發展的農地、棕地等範圍重疊，總面積比「明日大嶼」填海造地更大。這些土地很多已經閒置，完全可以發展成大量的公私營房屋，但現時最大問題是要發展「祖堂地」，需要所有宗族成員同意才能出售，門檻極高，令到大量「祖堂地」資源白白浪費。
要釋放這2,400公頃土地，關鍵是從制度上拆牆鬆綁。例如可參考50年樓齡的舊樓強拍做法，只要得到8成相關宗族人士同意就可以出售等。同時，按照《新界條例》，民政專員有酌情權因應實際情況，為維護宗族成員的整體利益而主動促成交易，但這終歸不是一套制度，而特區政府又一直沒有設立一套「祖堂地」的出售機制。這反映政府並沒有大力推動新界土地的釋放，一邊說香港沒有足夠「熟地」，一邊卻沒有改變過時政策，加快新界土地的發展。
說穿了，還是政治心魔作祟。特區政府被泛政治之風嚇怕，被「保育」人士嚇怕，被所謂「官商勾結」的指控嚇怕。而發展新界土地，不可避免與土地持有人、與地產商作行各種合作以至賠償，任何一個環節都可能被人大造文章，攻擊特區政府「明益」地產商，又或是慷納稅人之慨。因此，令特區政府對於發展已有土地畏首畏尾，產生多一事不如少一事的心態，甚至寧願到海中心建島，都不願到新界覓地。
要破解房屋死結，政府不乏資源、不乏工具，缺的是決心意志。現時香港政局回穩，立法會的阻力基本消除，特區政府是時候拿出決心解決房屋供應問題，否則如何對起中央的支持和期待。
文章只屬作者觀點，不代表本網立場。
