區漢宗：新界北規劃 如何定位？濱河地區如何開發？

 

因應《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》，早前特首林鄭月娥已經事先張揚，將會在《施政報告》交代新界北規劃，最令人關注的是，新界北日後規劃如何定位？新界北濱河地區如何開發？

「雙城經濟」將成為最值得期待的看點
發展局9月20日提交土地供應策略周年報告，透露新界北規劃須考慮策略性邊境位置，為產業提供經濟用地，以把握大灣區發展帶來的機遇。近期討論得熱烘烘的新界北規劃，報告除了提及已經在2021年7月獲得立法會批准撥款，展開新田/落馬洲，以及新界北新市鎮、文錦渡物流走廊研究外，還提及新界北日後規劃定位。
此前林鄭月娥接受深圳衛視專訪時透露，未來香港愈來愈多的土地開發，將集中在深圳河以南，以滿足發展需要，包括粉嶺、上水、古洞、打鼓嶺，到時有關區域會有愈來愈多商業活動和民眾居住。
隨着深港在邊界地區經濟不斷融入，「雙城經濟」將成為最值得期待的看點。從香港發展現狀和對接國家戰略來看，新界北區沿深圳河一帶的濱河地區是開拓香港創新發展之路的最佳區域選擇，可以以新界北區為中心開發成為「濱河新城」。
從區域佈局看，香港以港島北、九龍南為單一城市中心，逐步向外發展中小型衛星城鎮的模式，造成土地供應緊張，衛星城普遍發展水準較低，經濟活力層層遞減。
從地理位置看，香港北區沿深圳河一帶的濱河地區是開拓新經濟、新技術發展之路比較理想的區域選擇，可容納較大規模的產業、人口、物流。香港目前僅有25%的土地被開發，因涉及政治、法律、環境保護等原因，新界北地區開發阻力較大。
新界北有大片土地位於原禁區範圍內，大部分保留自然環境風貌和屬鄉郊土地。按照規劃，古洞北和粉嶺北兩個新發展區將可容納大約17萬額外人口，使粉嶺/上水/古洞新市鎮的總人口增至46萬。

以國之大者格局處理濱河地區厭惡性設施
濱河地區開發程度相對較低，發展建設成本不高。港府把大量厭惡性設施放置在香港與內地交界的濱河地區，港方邊境的厭惡性設施有「超級殯葬城」、堆填區、廚餘處理廠等，使本來自然條件優越的土地資源被浪費。兩地輿論均批評港府此舉缺乏同理心，盲目將厭惡性設施設置於鄰近深圳市中心的香港邊境位置，未有顧及對岸深圳居民的感受，也反映官員在處理深港兩地融合問題上欠缺前瞻性，缺乏融入國家發展大局，以及與深圳的城市發展有機結合的觀念。
堆填區及其他厭惡性設施均屬「己所不欲」，而僅僅把垃圾堆放在城市的邊境地帶，無論字面上以至實際上都是「自掃門前雪」的行為，不但影響城市之間的友好關係，對大灣區的協同發展更是「百害而無一利」。
有人建議，長遠可發展「先人島」，在遠離民居的離島上興建大型骨灰龕場；發展電子化龕場，參考日本部分寺廟的做法以親人到場拜祭時才透過智能系統將骨灰送到靈位供拜祭，以節省用地等。
還有學者建議，特區政府可以打破常規思考，興建厭惡性設施不一定要局限在香港之內，比如處理垃圾設施，香港可與深圳，甚至廣東省方面協商，在珠江口找一個沒有人居住的離島興建焚化爐，雙方甚至多方共同建設、共同使用。
香港的治理者們必須心存國之大者的格局，胸懷以民為本的情懷，才能跳出狹隘的本地和界別利益框框，以智慧凝聚共識，平衡香港的歷史包袱和大灣區發展所帶來的時代轉變，令民生和經濟齊頭向前推進。

「濱河新城」是香港連接大灣區的橋頭堡
濱河地區人口密度小，建築密度低，土地成本相對較低，土地開發要比港九地區容易很多。與擁擠不堪，已無建設空間的港九城區相比，濱河地區可容納較大規模的產業、人口、物流，成為香港雙子星發展新城的戰略空間。
香港「濱河新城」以北區沿深圳河一帶為中心，廣義覆蓋範圍為深圳河以南，西起米埔，東至沙頭角，南至新田、古洞、上水、八仙嶺郊野公園。這部分地區很多地方曾是邊境禁區，2008年至今，特區政府已釋放2,400多公頃邊境禁區土地，目前這部分土地仍沒有很好利用。
根據香港方面的規劃，「濱河新城」將是與香港南部傳統港九經濟中心相呼應的北部新經濟中心，是香港「雙城並進」的經濟新增長極，也是香港連接大灣區、深化兩地合作的橋頭堡，是面向世界全面開放的經濟先行先試區，是以「一區兩制」推動體制創新的試驗場。香港「濱河新城」與深圳「河套地區」未來可發揮聯動優勢，將最新的技術、產品在區域內進行研究、探索和轉化。

各大地產發展商應協助港府解決市民最切身的房屋問題
林鄭月娥表示，政府在有需要的時候，可以用公權力收回私人擁有土地，來發展公營房屋。香港特區所有土地都屬於法定規劃管制範圍，濱河新城的發展也不例外，特區政府具有充分的規劃權。在「濱河新城」開發過程中，政府可以合理利用條例對用作「公共用途」的土地直接進行回收。只要特區政府立法明確現有農地不再批准私營機構補地價轉變用途，在不影響現有業主權益基礎上，農地市場價將擺脫投機性升值，維持在合理水平，政府將有足夠的財力以高於市場價回收農地用於統籌開發，既保證發展所需，又照顧土地私有業權的利益。
林鄭月娥表示，發展商近年願配合政府，包括土地共用計劃，而過渡性房屋更有一半土地來自發展商。香港地產建設商會執委會主席梁志堅澄清地產商沒有囤地，而多間大發展商亦有捐出農地，以增加短期供應，強調本地地產商一直有與特區政府商討如何增加樓宇供應。梁志堅又稱，明日大嶼填海計劃遠水不能救近火，希望政府增加賣地以及加快審批農地程式，希望多管齊下解決土地問題。
可以說，解決市民最切身的房屋問題，是特區管治者的當前要務，除了政府官員要帶頭開路架橋，整個社會亦配合起動，這當然少不了各大地產發展商的協助。

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