盧展豪：打造九龍區的新中環

 

九龍東重建與發展正如火如荼，而前海擴區方案則為新界西北發展帶來龐大動力，加上原有的中環傳統商業核心，難免惹人揣測哪區才是未來經濟要衝。事實上，現在定論九龍東與大西北發展成敗，未免言之尚早，相信政府亦在摸石過河，能否順利達標，長遠的規劃配套成關鍵。

從「起動九龍東」藍圖可見，政府銳意把九龍東轉型成為繼中環後第二個核心商業區（CBD2）。對此，政府打算在九龍灣行動區釋出兩幅巨型商業地，分別為常悅道第2號用地（前九龍灣廢物回收中心）及觀塘繞道與偉業街的第4號用地（前運輸署驗車中心）。兩塊用地共提供逾436萬平方呎樓面面積，當中「辨公室」面積佔295萬平方呎，餘下則會作酒店、零售、餐飲等用途，連同區內其他四幅用地，將合共提供574萬平方呎樓面。

需知道，黃金商區形成非一日之功，例如中環，就憑行政據點以及完善的交通優勢，招徠各國商家。金融與貿易企業交易尤其頻繁，若因交通延誤文件交收，或將構成損失。現在，幾乎所有銀行、大型律師樓及會計師樓均落戶中環，雖然曾有律師樓因租金問題遷到金鐘、上環及灣仔，但最終亦因交通不便而搬回中環。

毗鄰金融機構及大型國際企業之便，確立了中環不可動搖的地位。然而，中環寫字樓供應有限、租金高昂，僧多粥少下逼使部分企業遷出這傳統核心區，落戶新興商業區。放眼新地段，九龍灣勝在呎價低、可發展空間大，而且本屬商業區設計，再配合未來的周邊規劃，包括鄰近的啟德城中心、啟德體育園等大型基建，將進一步加強該區發展勢頭。

上文提到，九龍灣的交通配套將是一大考量，這需要政府更長遠的全面規劃，從本源入手，忌頭痛醫頭，腳痛醫腳。當一切基本規劃與建設準備就緒，再接駁完善交通，便成就這九龍區的大型CBD。擁有健全的配套與龐大的發展潛力，有望吸引大型上市公司進駐，而其關聯公司為利於營商，也自然落戶同區。由此可見，無論締造全新的九龍東或大西北商區，必須先從長遠配套着墨。

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