施永青：中央出手，樓價會否應聲下跌？

 

傳言中央出手，要求香港地產商放棄商業利益，以協助香港解決住屋問題。這個消息令香港股市應聲回落，地產股更成了重災區，跌幅普遍超過10%。有人預期，這場風暴很快會蔓延至實體居屋市場。

我覺得，如果特區政府在中央的督促下，真的盡全力去增加香港房屋供應的話，那樓價最終將難逃下跌的命運。這種下跌，將表現在與市民收入相比的相對樓價，而不一定表現在純以金額相比的名義樓價。

若然全球貨幣供應不減，可能會出現以下的情況：名義樓價依然不跌，只是工資升得比樓價快，以致對普羅大眾而言，買樓供樓已變得沒有以前那樣吃力。這樣一樣可以解決民生問題，達到中央要求的目標。

我相信，政府應樂於看到這種現象，多過想名義樓價一下子就大幅回落，以致正在供樓的小業主有機會變成負資產，進而引發一如97那樣的通貨收縮，這對社會造成的傷害只會更大。一個負責任及有遠慮的政府，一定會在協助民眾易於置業的同時，亦盡量防止通縮的出現。要做到這點，政府就一定要避免名義樓價突然大幅下跌的情況出現。

香港有略多過一半的家庭擁有自置物業，他們的財富大都以住宅作為主要的儲存工具。名義樓價一但出現類同97年那次一樣的下跌，他們的財富就會大量被蒸發，那整個社會的消費能力與投資能力都會被破壞。那是政府不願意看到的。特區政府一定會避免重蹈97年那次大跌的覆轍。

不過，即使政府成功掃除土地供應上的限制，仍需要時間把生地變熟地，再經過招標或拍賣，讓土地落到地產商的手上；再經過三五年的興建與出售，才可供市民享用。屆時，供不應求的情況才會慢慢得以紓緩，並在市場價格上得到反映。因此，要樓價出現下跌，起碼要幾年後才會出現。若然在那段時間裏貨幣供應依然十分充裕，那名義樓價就不一定會大幅下跌。

再者，政府現時應優先處理的是公屋與居屋的問題，而不是花氣力去壓抑私人市場的樓價。現時在輪候公屋的家庭有超過15萬戶，另外還有10萬戶單人申請者；再加上有逾10萬戶有意購買居屋的買家，不先解決這些基層家庭的需要，政府不應分心去處理私人市場的問題。

另一方面，當基層的住屋問題得到妥善的照顧後，壓抑私人市場樓價的迫切性就會降低。屆時，政府可能樂於讓私人市場的樓價，同時反映一下外來投資者的偏好。這樣，政府就可以借私人市場的賣地收入，來幫補一下政府的財政收入。

至今為止，股市的恐懼情緒尚未對樓市產生太大的衝擊，交投量無疑少了很多，但價格並沒有大幅回落。買家只是追價的意欲低了，但買意並未有動搖。

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文章原刊於《AM730》